Broker Opinion of Value, cos’è?
Nel mercato del Real Estate ad uso commerciale si parla a volte di BOP. Di cosa si tratta esattamente?
Il termine B.O.P. (trad. dall’inglese Opinione del Broker sul Prezzo) a volte identificato anche come B.O.V. (Opinione del Broker sul Valore – Broker Opinion of Value), indica la stima che un broker immobiliare esperto può fornire ad un suo potenziale cliente-investitore come consulenza precisa su quanto il cliente dovrebbe offrire per acquistare una determinata proprietà di suo interesse.
Per elaborare una BOP quindi il broker non è tenuto a seguire gli stessi standard di una Valutazione Immobiliare, infatti in genere questo tipo di servizio è più veloce e significativamente meno costoso per il cliente finale.
Quando deve elaborare un BOP, il Broker può adottare diversi metodi e strategie come:
- Confronto delle vendite
Il broker esamina le proprietà comparabili vendute in un periodo che ricalca gli ultimi 6-12 mesi tenendo maggiormente in conto nelle sue valutazioni, delle proprietà che hanno elevata affinità con la proprietà che il cliente vuole acquistare. L’approccio di confronto delle vendite è eccellente, soprattutto nel momento in cui c’è uno storico rilevante come numero di transazioni per immobili similari in quella zona, mentre potrebbe non essere affidabile come metodo se la proprietà che deve analizzare è più rara nel suo mercato.
- Capitalizzazione del reddito
Il broker esamina la potenziale capacità di generare reddito che la proprietà può realizzare e per farlo, può stimare il reddito tramite due diversi metodi:
- Capitalizzazione diretta: ovvero considera il reddito operativo netto
- Analisi del flusso di cassa scontato: in questo caso si esamina il valore del denaro nel tempo, andando ad attualizzare il dato della proiezione dei flussi di cassa futuri
- Analisi dei costi
In questo terzo caso, il broker guarda quanto costerebbe riprodurre la proprietà stessa da zero. Per ottenere un calcolo affidabile ed accurato, il broker deve sottrarre qualsiasi deprezzamento accumulato, il quale può manifestarsi in tre forme:
- obsolescenza funzionale: si verifica quando un vecchio edificio non è più in grado di soddisfare le esigenze degli utenti odierni.
- deterioramento fisico: si riferisce al deterioramento ordinario che si verifica nel tempo negli elementi edilizi che compongono la struttura
- obsolescenza esterna: si verifica quando un edificio perde funzionalità – quindi valore – a causa di fattori esterni indipendenti dal controllo del proprietario (cambiamenti nei mercati immobiliari, dati demografici, traffico in eccesso nella zona).
Nella maggior parte dei casi, l’elaborazione di un BOP prende in considerazione sia il confronto delle vendite che la capitalizzazione del reddito, tramite una media ponderata per riconciliare il valore.
BPO vs Valutazioni tradizionali
Ottenere una Valutazioni per grosse proprietà come immobili multifamiliari e commerciali, può essere parecchio costose (parliamo di una consulenza che oscilla tra i 5.000 ed i 25.000 euro) ed inoltre richiedono parecchio tempo (in media 3-6 settimane).
Per questo motivo, un investitore può scegliere una BOP che è considerata molto più efficiente in termini di spesa e tempi, perché spesso rientra in costi più ridotti (tra i 250 ed i 2.500 euro) e viene consegnato generalmente nel giro di pochi giorni.
Visto il rapporto costo/beneficio altissimo, si può ritenere che, indipendentemente dal tipo di proprietà che si pensa di voler acquistare (un capannone industriale, un edificio per uffici o magari una proprietà di un hotel), è assolutamente conveniente e consigliabile ottenere una BPO di un professionista prima di fare qualsiasi offerta.
Tuttavia, anche le BOP hanno i loro limiti altrimenti altrimenti non ci sarebbero anche le Valutazioni.
Il primo problema è che spesso le BOP non possono essere utilizzate per ottenere finanziamenti per una proprietà (solo pochi istituti di credito lo consentono) e non sono validi ai fini fiscali, infatti gli intermediari in genere devono dichiarare esplicitamente che quella BOP non è una valutazione “ufficiale”.
Per questo motivo la BOP è uno strumento utilissimo ma non è vincolante dal punto di vista legale come invece lo è la Valutazione (se elaborata da un soggetto abilitato) che viene presa in considerazione come perizia durante i procedimenti giudiziari, tanto per fare un esempio.
Elementi di riepilogo che vanno inseriti nella redazione di una BOP
Le valutazioni dei vari Broker possono variare notevolmente tra loro, di base però un report redatto a regola d’arte deve contenere al suo interno tutto o almeno la maggior parte di queste informazioni:
- Rapporto sulla posizione:
questa sezione include l’indirizzo della proprietà, una piantina, immagini aeree della proprietà e le descrizioni di tutti gli edifici che la compongono.
- Descrizione del sito:
informazioni dettagliate sul sito in cui è localizzato l’immobile, con tanto di indicazioni sulla visibilità, le strade di accesso e altri dati rilevanti.
- Stato della proprietà:
analisi e descrizione delle sue condizioni attuali.
- Dati inquilino:
dettagli su eventuali inquilini/gestori che attualmente occupano la proprietà. Ciò può includere informazioni sulla società, affidabilità creditizia e qualsiasi altra informazioni pertinenti.
- Pro forma:
questa parte denominata “pro forma” include tipicamente le anlisi del Reddito Operativo Netto, il Reddito Potenziale Lordo, le Spese ed altre metriche importanti.
- Rapporto sulle vendite e analisi degli annunci di mercato comparabili:
questa è la sezione è suddivisa in due sotto sezioni. Nella prima vengono inseriti i rapporti su almeno tre proprietà simili in vendita nella medesima zona e nella seconda l’analisi di tre proprietà simili vendute nella medesima area. Il rapporto ha la funzione di analizzare queste proprietà per discutere le loro somiglianze e differenze rispetto alla proprietà oggetto della BOP.
- Rapporto sulle prospettive di mercato:
in questa sezione possono essere inclusi tutti i dettagli rilevanti per il mercato immobiliare commerciale, come ad esempio le tendenze di lavoro/occupazione, l’andamento di sviluppo della popolazione e della costruzione di edifici.
- Stima del Valore di mercato:
unendo tutti i punti si arriva alla stima del valore di mercato, la BOP vera e propria.
Questa valutazione finale prende i dati dal pro forma e li mette insieme alle altre analisi effettuate per poter stimare un intervallo di valori all’interno del quale si ritrova la proprietà in oggetto.
Come si evince da questo lungo articolo, procedere ad una valutazione immobiliare o anche una più “semplice” BOP non è una passeggiata, ma è la risultante di un lavoro certosino e meticoloso da parte di un esperto del real estate.
Queste difficoltà diventano ancora maggiori quando si parla di grandi proprietà ed edifici commerciali o industriali perché, come abbiamo visto, c’è bisogno di svolgere un’analisi socio-economico approfondita che va al di là del valore intrinseco del bene.
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