Guida al Rent to Buy

Conosci il “rent-to-buy”? Per te una guida pratica con le risposte a tutti i maggiori dubbi sull’argomento.

Il rent-to-buy è una formula di contratto ibrido relativamente nuova, a metà tra l’affitto e la compravendita e che sta prendendo piede negli ultimi anni come soluzione innovativa, soprattutto per ovviare alla tendenza attuale secondo cui i mutui che non coprono l’intera somma dell’atto di vendita.

Se fino a qualche anno fa era cosa comune richiedere (ed ottenere) un mutuo anche per il 110/120% del valore dell’immobile e coprire con un’unica rata spese accessorie e ristrutturazione, adesso le banche tendono ad erogare al massimo un 80% del valore della perizia.

Questo significa che chi vuole acquistare deve avere disponibile già almeno il 20% del valore dell’immobile, senza contare che deve accollarsi in anticipo tutti i costi senza la comodità di poterli rateizzare su base mensile con un mutuo.

Visto il crescente interesse verso questo nuovo tipo di contratto, in questo articolo molto dettagliato voglio trasferirti le informazioni base per orientarti se vuoi vendere o comprare in modalità rent-to-buy.

1. Cosa prevede esattamente un contratto di acquisto “rent-to-buy”?

Come detto in apertura, è una nuova formula di acquisto nato potremmo dire dalla fusione di un contratto di locazione e di un preliminare di vendita vero e proprio per l’immobile. 

Nella pratica il proprietario consegna l’immobile al conduttore (e probabile futuro acquirente), il quale dovrò pagare un canone prefissato per il periodo di fitto. Dopo un tot numero di mesi (stabiliti da contratto) l’affittuario potrà decidere se esercitare il suo diritto ad acquistare il bene ad un prezzo già fissato dal quale si andranno a detrarre parte dei canoni già versati durante il periodo iniziale.

Un esempio pratico: ipotizziamo la compravendita di un appartamento da 200.000€.

Le parti si accordano per un canone mensile di 1.000€ mensili di cui il 60%, quindi 600€, viene considerato come quota di “godimento”, come nel caso di un normale contratto di affitto e questa parte rappresenterà per il conduttore un costo netto.

La novità sta nel fatto che i restanti 400€ che vengono versati verranno considerati come un “anticipo sul prezzo di acquisto”, un vero e proprio acconto. Facendo due conti molti semplici, se dopo 5 anni (60 mesi) il conduttore-affittuario deciderà di procedere ad acquistare effettivamente il bene esercitando il suo diritto, non dovrà pagare l’intera somma di 200.000€, ma solo 176.000€, perché 24.000€ sono già stati versati nel corso dei 5 anni contemporaneamente al canone di affitto.

Magari in questi 5 anni il conduttore ha potuto anche mettere da parte altre somme che lo aiuteranno ad abbassare ulteriormente la richiesta di mutuo e, secondo questo esempio, a fronte di una casa del valore di 200.000 andrà a chiedere “solo” 150.000 di mutuo.

2. Il conduttore-affittuario è poi obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto” stabilito nel contratto?

No, questo tipo di accordo prevede che al conduttore sia data la facoltà di scegliere se acquistare il bene alla fine del periodo di affitto, ma di base non è mai un obbligo, a meno che le parti non si accordino espressamente per un vincolo in tal senso ma allora il contratto di configura come qualcosa di “simile” che non è un vero rent-to-buy.

Il rent-to-buy per legge NON obbliga il conduttore ad acquistare l’immobile.

3. Se il conduttore ha la facoltà di poter scegliere se acquistare solo al termine del periodo di affitto, quali sono invece i vantaggi (ed i rischi) per il venditore?

Innanzitutto, il vantaggio principale è quello di avere la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti al prezzo di vendita desiderato senza dover svendere il bene.

Il maggiore “rischio” se così vogliamo dire, può essere che il conduttore decida alla fine di non comprare la casa. In caso di tale evenienza, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto ha incassato durante il periodo di affitto, perché in caso di mancato acquisto, la cifra totale che il conduttore pagherà non sarà mai solo quella relativa al canone, proprio perché è necessario indennizzare il proprietario della mancata vendita.

Per completezza segnalo che un ulteriore rischio potrebbe essere quello di trovarsi l’immobile occupato da un conduttore divenuto inadempiente e quindi di dover fare ricorso alle autorità giudiziarie per liberare il bene e poterlo rivendere ad altri, ma questo di fatto è il rischio che si corre (seppur basso) in ogni contratto di locazione.

4. Nel caso di mancato acquisto o ancor peggio di mancato pagamento dei canoni, il proprietario sarà costretto ad avviare un procedimento di sfratto, con tutti i disagi in termini di tempo e di costi?

No, tecnicamente la procedura corretta da avviare in questi casi non è quella di “sfratto”, ma di “rilascio del bene”. Si tratta di una pratica molto più breve e meno costosa che non andrò ad approfondire adesso ma ti basti sapere che è diversa dal punto di vista legale, anche se il tempo di rilascio del bene dipende dall’efficienza dei singoli tribunali.

5. Quali sono altri tipi di tutele che il venditore può adottare per cautelarsi da comportamenti scorretti del conduttore-affittuario?

Di sicuro è opportuno che il canone complessivo di un contratto rent-to-buy sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione semplice.

In caso di mancata vendita a fine locazione, il proprietario potrà trattenere tutta l’eccedenza imputabile alla quota di acquisto più una quota di indennizzo che deve essere concordata in sede di stipula del contratto come ristoro per la mancata vendita.

Questo può essere un indicatore rilevante delle intenzioni reali e della serietà del conduttore all’effettivo acquisto del bene. Ricordiamo che questo contratto è un soprattutto un escamotage che permette agli acquirenti di comprare la casa dei propri sogni pur non avendo l’intera somma a disposizione ma di base ci deve essere la effettiva volontà di concludere l’affare per renderlo profittevole per il proprietario.

6. Quali sono le tutele per il conduttore?

Il contratto di rent-to-buy è regolamentato per legge e quindi prevede la trascrizione nei registri immobiliari. Questo per consentire al conduttore di andare ad acquistare il bene con serenità, libero da ipoteche, pignoramenti, o altre situazioni che potrebbero essere pregiudizievoli e che potrebbero emergere dopo la trascrizione del rent to buy.

7. Gli immobili in costruzione possono essere venduti in modalità rent-to-buy?

Certamente. La legge prevede che la modalità di acquisto rent-to-buy può essere applicata a qualsiasi categoria di immobili:

• appartamenti e immobili per uso abitativo di ogni genere,
• autorimesse,
• cantine,
• locali commerciali su strada,
• uffici,
• capannoni industriali,
• terreni

Inoltre può assolutamente essere sfruttato anche per l’acquisto di immobili in costruzione, anzi per le imprese di costruzione il rent-to-buy può rappresentare un validissimo strumento per ripagare da subito le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

Tuttavia bisogna specificare che se il bene è ancora allo stato grezzo, è necessario prima cancellare l’ipoteca che grava sul bene stesso; mentre è possibile prevedere l’accollo del mutuo.

8. Al termine del periodo di locazione concordato nel contratto, il conduttore-acquirente può riservarsi il diritto di nomina in favore di un terzo soggetto in sede di rogito?

SI. Come nei contratti preliminari, la legge permette al conduttore di riservarsi il diritto di nomina di un “terzo”, cedendo ad egli il suo diritto di acquisto a quel prezzo concordato.

Potrebbe essere infrequente, invece potrebbe banalmente capitare che magari un figlio si ritrovi nella condizione di non poter procedere all’acquisto e così per non “perdere” l’affare ed i soldi dei canoni già pagati, egli ceda ad un parente la facoltà di acquisto per poi riscattarla in separata sede.

E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto in toto anche durante il periodo di locazione ma in quel caso deve esserci accordo con il proprietario.

9. Quali sono i costi del rent-to-buy e quanto è conveniente dal punto di vista della tassazione?

Innanzitutto bisogna fare una prima distinzione a seconda del soggetto proprietario del bene che viene affidato in godimento (affitto) in vista della futura vendita perché può essere un privato oppure un’impresa.

In seconda battuta bisogna distinguere anche tra quelle che sono le imposte dirette a carico del proprietario-venditore e quelle indirette che invece sono a carico del conduttore-acquirente.

Va precisato infatti che nel periodo di godimento precedente alla data della vendita programmata, le imposte legate al possesso dell’immobile sono tecnicamente a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Invece le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, sono a carico dell’acquirente, così come anche le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita.

Per valutare i vantaggi fiscali è assolutamente necessario andare a valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’attenta analisi per ogni singolo caso.

Per questo motivo, come sempre il cliente che vende ha sempre bisogno di essere affiancato da dei professionisti che potranno valutare l’operazione nel complesso e consigliare il cliente sulla scelta migliore da farsi.

Spero di essere riuscito a fugare una buona parte dei dubbi che avevi sul contratto rent-to-buy di cui tanti si stanno interessando.

Come sempre ti invito a metterti in contatto con i nostri uffici per prenotare una consulenza iniziale con i nostri esperti Agenti Immobiliari che sapranno assisterti per questa ed ogni altra evenienza legata alla vendita o acquisto di casa.