Devi comprare una seconda casa? Occhio a non commettere questi errori

Comprare una seconda casa è una scelta importante.

Non tutti i clienti hanno le stesse esigenze. La maggior parte delle persone che si rivolgono all’agenzia sono coppie o famiglia in cerca della propria prima casa di proprietà ma ci sono anche altri casi.

Ad esempio ci sono tante famiglie che decidono di acquistare una seconda casa (magari in una località di vacanza o per metterla a reddito come investimento) e questa sarà una seconda casa che, come vedremo nel corso di questo articolo, viene considerata in maniera differente a livello soprattutto patrimoniale.

In questo articolo ti spiegherò come comprare seconda casa senza commettere errori per ottimizzare al meglio il tuo prossimo investimento.

Questo è un periodo storico positivo per chiunque voglia comprare (prima o seconda casa) innanzitutto perché i prezzi degli immobili sono in calo, quindi hai più possibilità di trovare un affare interessante con case che qualche anno fa costavano anche il 20% in più.

Infatti la crisi degli ultimi anni, amplificata dall’effetto del lockdown su una buona fetta della popolazione, sta producendo come risultato un aumento del numero di famiglie che scelgono di andare in affitto.

Inoltre ci sono spesso agevolazioni presso gli istituti di credito per quanto riguarda un investimento su una seconda casa, quindi è un’operazione più che fattibile, soprattutto quando si riesce ad accedere ad un mutuo con costi bassi.

In questo modo se l’acquisto è fatto per investimento puro, quindi non si ha intenzione di sfruttare personalmente quella proprietà, la casa può essere affittata creando così una fonte di reddito che si auto-finanzia.

Detta così sembra tutto facile, tutto rose e fiori ma ovviamente così non è.

Quando si acquista una casa valgono sempre le stesse indicazioni e quindi bisogna stare molto attenti perché un affare concluso in maniera frettolosa, può costare parecchie migliaia di euro ad un investitore avventato che magari pensa di fare un affare e si ritrova una bella gatta da pelare.

Per questo motivo, non mi stancherò mai di dire che qualsiasi sia la tua esigenza: comprare, vendere, investire, acquistare casa per i figli etc, rivolgiti sempre a dei professionisti del settore per tutelarti durante tutte le fasi della compravendita.

Torniamo a noi e parliamo dei vari fattori da considerare prima di comprare una seconda casa.

Quando pensi di voler investire su una seconda casa da mettere a reddito non guardare solo al prezzo di acquisto, perché prima di procedere devi valutare per bene tutti i costi accessori e di gestione, gli oneri e le varie tasse.

Per non parlare ovviamente delle spese condominiali (assenti solo se si tratta di una soluzione indipendente) e le spese di manutenzione sia ordinaria e che straordinaria.

Se invece vuoi acquistare una seconda casa da sfruttare, devi tenere conto anche di parametri come la distanza rispetto alla tua residenza principale, visto che una maggiore distanza implica maggiori costi di spostamento ma anche un minore utilizzo della stessa.

Ad esempio se la tua nuova casa al mare si trova a 6 ore di auto, è improbabile che la sfrutterai per i weekend e la utilizzerai solo se potrai starci almeno una settimana di fila.

Al contrario una casetta al mare che puoi raggiungere in un paio d’ore, può diventare il tuo rifugio per tutta la bella stagione.

Dal punto di vista strutturale, valuta l’eventuale presenza e funzionamento dell’impianto di riscaldamento, di un parcheggio in loco o nei pressi della proprietà, la vicinanza dalla spiaggia o al centro cittadino.

Tutti questi aspetti a volte vengono sottovalutati ma poi quando ci sei dentro, rendono molto meno confortevole la tua casa-vacanze, quindi non lasciare nulla al caso e fai bene le tue valutazioni in sede di trattativa.

Parliamo adesso di tasse ed adempimenti fiscali sulla seconda casa:

Innanzitutto se il venditore è un privato, l’operazione di acquisto della casa non è soggetta ad IVA ma ad una voce diversa, ovvero l’Imposta di Registro seconda casa che è pari al 9% del valore catastale +100 euro di imposta catastale.

Se invece l’immobile viene acquistato direttamente da una società di costruzioni o ristrutturazioni (capita spesso quando si comprano case nuove ancora in costruzione), l’IVA sarà pari al 10% del prezzo. A questa cifra vanno aggiunte anche le imposte di registro (sia catastale che ipotecaria) che hanno un costo fisso di 600€.

E le tasse di acquisto sulla seconda casa?

Una volta formalizzata la compravendita e stipulato il mutuo per la seconda casa, il proprietario dovrà corrispondere una serie di tasse legate alla seconda casa, quindi IMU, la TASI (tassa sui servizi indivisibili), la TARI (tassa sui rifiuti).

Non dimenticare il notaio!

Di solito la parcella notarile per l’acquisto di una seconda casa è più alta rispetto a quella per l’acquisto di una prima casa, ma c’è un motivo.

Il costo maggiorato infatti non è dovuto ad una richiesta di onorario superiore, bensì alle imposte ed alle tasse più alte richieste dall’Erario.

Come vedi, esattamente come per una prima casa, gli adempimenti e soprattutto i pericoli all’orizzonte sono tanti.

Visto che però hai meno urgenza di acquistare, puoi fare le tue valutazioni con calma. Questo ti aiuterà a comprare la tua seconda casa senza commettere errori.

Come dicevo l’acquisto di una seconda casa avviene sia per utilizzo personale ma anche come forma di investimento.

Per questo motivo la tipologia di immobile più richiesta dalla maggior parte delle persone che acquista una seconda casa sono i bilocali e i piccoli trilocali per pochi e semplici motivi:

• minori costi di gestione
• ottimo prezzo di acquisto
• mutuo più breve
• semplici da rivendere
• facili da affittare in caso di investimento o mancato utilizzo

Quando compri una seconda casa di grosse dimensioni, oltre a pagare un prezzo più elevato e costi di gestioni (e tasse) superiori, avrai anche più difficoltà ad affittarla se dovessi averne necessità.

Quanto agli investimenti, il trend degli ultimi anni è stato quello di comprare una seconda casa per ottenere una rendita affittando a studenti (nelle città universitarie) oppure ai turisti in formula Airbnb o Bed & Breakfast.

Tieni conto però che, soprattutto l’attività di B&B, è un vero e proprio lavoro. Richiede impegno, necessità di soddisfare una serie di requisiti di legge e non assicura un guadagno automatico o stabile, quindi fai bene le tue valutazioni.

Comprare seconda casa tramite agenzia immobiliare

Come per ogni tipo di compravendita, affidarsi all’agenzia è il modo per ottenere una consulenza completa e professionale, che ti guiderà nella scelta del tuo investimento.

Soprattutto se vuoi mettere a reddito il tuo acquisto, ti sarà utile farti aiutare per quanto riguarda le ricerche di mercato, l’analisi dei flussi turistici delle zona di tuo interesse. In questo modo potrai capire davvero se l’affare che vuoi realizzare sarà vantaggioso per te.

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