Gli italiani continuano a voler comprare casa

In Italia, più che in qualsiasi altro paese europeo, comprare casa è un problema sentito perché praticamente tutti sognano di ACQUISTARE casa per esserne proprietari.

Gli ultimi dati statistici indicano che la percentuali di coppie che vanno in affitto sta salendo ma è più una necessità dovuta alla precarietà occupazionale perché, di fatto, non appena si riesce a conquistare un minimo di stabilità economia, il passo immediatamente successivo è quello di acquistare casa perché fa parte proprio del DNA italiano.

Potremmo quasi dire che a livello sociale acquistare casa è lo spartiacque che separa l’essere ragazzi  dal diventare adulti e la casa rappresenta un simbolo della capacità di realizzazione personale.

Questa introduzione di stampo psicoanalitico mi serviva per far capire quanto il mercato immobiliare italiano sia ancora vivo, nonostante la crisi, la pandemia e qualsiasi altro evento recente.

Visto che le compravendite sono un tema che per forza di cose interessa a tante, quali sono i consigli pratici per comprare casa rispettando tutti i passaggi necessari e senza incorrere in perdite di tempo o brutte sorprese?

Vediamo insieme le istruzione per l’uso con gli step da seguire nell’iter che porta a comprare casa

La maggior parte delle persone acquista UNA sola casa nella vita, quindi è facile capire quale enorme impatto abbia questa decisione e questo momento nella sua intera vita.

Si tratta di un’operazione delicata e per questo sono implicati nel processo di compravendita varie figure che hanno anche la funzione un po’ di garanti dell’acquisto e tra queste c’è sicuramente il notaio che è chiamato a redigere l’atto ufficiale che attesta il trasferimento di proprietà da un soggetto ad un altro.

La sua funzione, in quanto soggetto terzo e super partes rispetto al compratore ed al venditore, è quella unicamente di garantire che l’operazione si svolga nel rispetto di tutti gli standard normativi previsti dalla legge.

Prima di arrivare al rogito ed all’atto di vendita, ci sono altri passaggi che abbiamo già analizzato anche in precedenti articoli qui sul blog Dimora.it.

Ad esempio c’è il Preliminare di Vendita (detto anche compromesso) che è già vincolante per entrambi gli attori (compratore e venditore) e che deve seguire regole precise.

Prima ancora del Preliminare c’è la fase di proposta d’acquisto che è la dichiarazione formale dell’acquirente che decide di voler comprare una determinata casa ad un certo prezzo ben definito ed è ufficializzata anche dal versamento di una somma di denaro che vale come ”caparra”.

Una volta che il venditore accettata la proposta di acquisto, questa viene formalizzata in un contratto preliminare che quindi è già un vero e proprio contratto tra le parti.

Nel caso di compravendita di un immobile esistente, nel contratto preliminare vanno indicati gli elementi principali dell’immobile come ovviamente il prezzo e tutti i dati del Catasto che identificano precisamente l’oggetto della transazione insieme anche ad una data di scadenza entro la quale andrà formalizzato il contratto definitivo.

In caso invece di acquisto di una casa ancora in costruzione, nella redazione del preliminare bisogna attenersi a regole specifiche che tratteremo magari in un futuro articolo.

Ci tengo a precisare che non è obbligatorio che il preliminare sia stipulato di fronte ad un notaio, ma per la tutela soprattutto di chi acquista è consigliabile affidarsi ad un notaio affinché il contratto venga trascritto nei Registri Immobiliari.

La trascrizione ha il valore di una sorta di “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile ed in questo modo ad esempio eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

In pratica con la trascrizione del preliminare il compratore non rischia di perdere l’affare perché l’immobile è legalmente “riservato” al futuro acquirente.

Ovviamente la registrazione del preliminare ha un costo, ovvero:

• il 3% del valore dell’acconto,
• 0,50% sulla caparra.

Quali sono i documenti necessari per avviare la compravendita?

Parliamo ovviamente di una persona fisica, e l’acquirente dovrà fornire questi documenti:

• Documento d’identità in corso di validità,
• Codice fiscale
• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero
• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali
• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

Il venditore (parliamo anche qui esclusivamente di una persona fisica), deve fornire a sua volta i medesimi documenti personali richiesti al compratore, quindi Carta d’identità valida, Codice Fiscale, estratto di matrimonio etc

A questo punto bisogna produrre:

• Copia del preliminare di vendita
• Dati del consulente immobiliare dove si indica anche la provvigione pattuita
• Copia dei mezzi di pagamento dell’importo già versato.

Infine bisogna procurarsi il resto dei documenti necessari a concludere la compravendita:

• copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione fiscale di successione e, in genere, dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (testamento)
• copia preliminare di vendita
• copia della planimetria depositata presso gli uffici del catasto ed eventuali altri documenti catastali presenti
• copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto
• copia del permesso di costruire relativi al fabbricato
• attestato di prestazione energetica
• copia del certificato di agibilità o della documentazione che ne attesti la richiesta
• certificato di destinazione urbanistica in caso di cessione di terreni se l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000.
• dichiarazione dell’amministratore del condominio attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate
• nel caso di accollo del mutuo da parte dell’acquirente è necessaria copia della ricevuta dell’ultimo pagamento effettuato
• nel caso di ipoteche non ancora cancellate, è necessaria copia della ricevuta di estinzione del mutuo e copia dell’assenso alla cancellazione o attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate

Comprare casa: come richiedere il mutuo alla banca

Veniamo adesso alle note dolenti, perché quando si cerca casa ci si fa abbagliare dia sogni, si guardano tante cose spesso oltre le proprie reali possibilità e nel momento in cui si varca la soglia dell’istituto di credito, bisogna fare i conti con la realtà e ci si rende conto delle proprie effettive possibilità.

In primo luogo, per decidere se erogare un mutuo, la Banca deve valutare attentamente la situazione patrimoniale e reddituale del richiedente.

Per questo motivo consiglio ai miei clienti di passare prima in banca per capire qual è la capacità di finanziamento e di guardare le offerte solo dopo, puntando esclusivamente a quello che è nelle loro possibilità.

Non voglio sembrare spietato ma se la Banca mi dice che posso avere un mutuo da 180.000 euro e mi interesso ad una casa da 300.000 perché è come l’ho sempre sognata le alternative sono 2:

1) trovo un finanziatore terzo o una soluzione per coprire la cifra restante

2) abbandono l’idea ed evito di perdere tempo e di farne perdere al venditore, all’agente immobiliare e chiunque altro potrebbe essere coinvolto.

La Banca fa le sue valutazioni in maniera estremamente asettica analizzando tutta la documentazione anagrafica e reddituale, necessaria a stabilire la capacità d’indebitamento del richiedente, la Banca ha bisogno solitamente di:

• per lavoratori dipendenti: le ultime 3 buste paga
• per i pensionati: cedolino della pensione
• per i lavoratori autonomi: ultime 2 dichiarazioni dei redditi (modello unico)
• per tutti: ultimi 3 estratti del conto corrente

Anche il venditore deve dare il suo contributo perché è necessaria anche una valutazione dei documenti dell’immobile, ovvero:

• copia della proposta di acquisto o preliminare
• Atto di provenienza (rogito venditore)
• Planimetria catastale
• Concessione edilizia (solo per immobili di nuova costruzione).

Una volta superata positivamente l’analisi documentale di tutto quanto, la Banca può finalmente deliberare in merito all’importo del mutuo che è possibile concedere per l’acquisto della casa.

Tale importo, come detto anche qui nel precedente articolo , non è per forza pari al valore pattuito tra venditore e compratore ma tendenzialmente inferiore perché è possibile che ci sia una discrepanza tra la valutazione del perito della Banca e il prezzo di vendita.