Diritto di proprietà: cosa dice la legge italiana?

Nel settore immobiliare si parla ogni giorno del tema della proprietà privata ma prima di addentrarci in argomenti sulla proprietà immobiliare, vediamo proprio cosa dicono il diritto e la legge italiani a riguardo. 

La proprietà privata rappresenta una situazione classica dell’ordinamento giuridico che individua il diritto di un soggetto a godere e disporre in modo pieno ed esclusivo di un bene (cfr. art. 832 cod. civ.).

L’art.42 della Costituzione sancisce che la proprietà di un bene può essere suddivisa poi in “pubblica” oppure “privata” quando il soggetto giuridico titolare di tale diritto su un bene è appunto un singolo privato cittadino.

Si deve precisare però anche se la proprietà privata è riconosciuta e garantita dall’ordinamento, è solo la legge che può determinare in modi in cui questo diritto viene acquisito e successivamente goduto.

La proprietà privata ha una funzione sociale e ci sono collegati ad essa tutta quella serie di istituti che prevedono un intervento esterno al fine di tutelare gli interessi della collettività.

Un esempio su tutti è quello indicato al comma 3 dell’articolo già citato e parla del caso dell’espropriazione per motivi d’interesse generale.

Altro esempio classico, è ad esempio l’usucapione che rappresenta un modo di acquisto anomalo del diritto di proprietà come risultato di un evento sanzionatorio verso l’inerzia del titolare.

Come si acquista il diritto di proprietà privata?

La prima opzione viene definita acquisizione in modo originario, ad esempio tramite occupazione.

Oppure in modo derivativo dove il caso più noto è quello della classica compravendita oppure la successione che determina un acquisto della proprietà mortis causa.

Quali sono le caratteristiche del diritto di proprietà?

Sia che si tratta di un immobile – caso che ci riguarda più da vicino – o di qualsiasi altro bene in generale, il titolare del diritto di proprietà è libero di esercitare tale diritto ed il bene come meglio crede.

Inoltre è libero di appropriarsi dei frutti che ne derivino, oppure può riconoscere a soggetti terzi la titolarità di diritti reali detti “minori” sul bene stesso (ad esempio usufrutto o servitù).

Il diritto di proprietà è inoltre imprescrittibile con l’eccezione del caso dell’usucapione, che determina la perdita del diritto nel caso in cui si manifesti uno scenario ben preciso.

Come si tutela la proprietà ed in generale il diritto di proprietà?

Le azioni di tutela del diritto di proprietà sono le cosiddette azioni petitorie tra le quali ritroviamo principalmente l’azione di rivendica che spetta al proprietario che non sia in possesso del bene.

Altre azioni che rientrano nelle c.d. azioni petitorie sono: le azioni negatorie e le azioni di regolamento dei confini e di apposizione di termini, volte a contrastare eventuali turbative dell’esercizio del diritto.

L’ordinamento giuridico italiano prevede proprio la possibilità che, in presenza di alcuni casi specifici, il proprietario possa esperire le azioni possessorie, al fine di ottenere una tutela sommaria e celere, tramite una serie di strumenti dedicati alla salvaguardia del diritto di proprietà.

Le azioni petitorie sono disciplinate dagli articoli 948-951 del codice civile e sono esercitabili nei confronti di qualsiasi soggetto che vada a contestare con i suoi atti la titolarità del diritto di proprietà.

Le azioni a tutela della proprietà – dette anche “actiones in rem” – sono le seguenti:

1. l’azione di rivendicazione,
2. l’azione negatoria,
3. l’azione di regolamento di confini,
4. l’azione di apposizione di termini.

Andiamo a vederle rapidamente una per una per fare maggiore chiarezza.

L’azione di rivendicazione

Così come indicato dall’art.948 c.c. “…il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l’esercizio dell’azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa“.

L’azione di rivendicazione è certamente il più importante dei mezzi processuali elencati, poiché ha lo scopo di far restituire al legittimo proprietario il bene che gli è stato sottratto (ivi compresi i frutti e gli accessori).

A differenza di quanto accade nelle azioni possessorie, per le azioni petitorie l’onere della prova ricade sul proprietario. Questo significa che l’attore è tenuto a dimostrare di essere in possesso del titolo di proprietà, che può risultare tra le più difficili da fornire in sede di giudizio, specie quando il bene giunge al proprietario a seguito di una serie di trasferimenti, tanto che si parla di c.d. “probatio diabolica”.

Secondo la giurisprudenza (Cass. n. 27296/2013) questo onere può essere assolto “con la dimostrazione dell’acquisto del bene a titolo derivativo e della titolarità del diritto di proprietà in capo ai precedenti danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, o dell’avvenuto compimento in suo favore dell’usucapione“. 

Chi è legittimato all’azione di rivendica?

Sia il soggetto che afferma di essere proprietario del bene, sia il nudo proprietario, che il comproprietario sono tutti considerati legittimati a procedere con l’azione di rivendica.

Secondo la sentenza di Cassazione 25454/2013, è ammessa la legittimazione del singolo condomino, senza necessità dell’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini; è ammessa la legittimazione del mandatario con procura (Cass. n.5799/1983); mentre invece è stata esclusa quella del venditore al fine di ottenere la restituzione del bene alienato detenuto da terzi (Cass. n.4421/1994).

Sempre secondo la Cassazione (n.1613/1987) chiunque abbia il possesso o la detenzione del bene ovvero chi, prima della proposizione della domanda giudiziale, abbia consapevolmente ceduto il bene a terzi è considerato legittimato all’azione di rivendicazione passiva.

In quest’ultima evenienza, il soggetto che ha sottratto la cosa al proprietario sarà tenuto a recuperala e restituirla allo stesso. Qualora il bene non possa essere reperito, deve corrispondere l’equivalente in denaro oltre a risarcire il danno (art. 948, 2°comma, c.c.).

Infine ex art.948, 3°comma, c.c., il proprietario se consegue la restituzione della cosa (direttamente dal nuovo possessore o detentore), è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa.

L’azione rivendicatoria è un elemento di diritto risalente ai tempi dei Romani (“actio rivendicatoria”) e nonostante il principale fine sia quello di far recuperare al proprietario la titolarità del bene, costui può anche chiedere che sia accertato e dichiarato formalmente in giudizio il suo titolo, andando a prevenire la necessità di ulteriori pronunce sul punto. 

Imprescrittibilità dell’azione rivendicatoria

L’azione di rivendicazione, in quanto diretta conseguenza del diritto di proprietà che è perpetuo, è imprescrittibile, fatti salvi il caso eccezionale dell’acquisto della proprietà per usucapione. 

L’azione negatoria

Secondo l’art.949 c.c. “il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno”.

L’azione negatoria può essere promossa dal proprietario che abbia fondato timore di subire un pregiudizio del suo diritto da parte di terzi che vantino sulla medesima cosa dei diritti reali minori (ad esempio un diritto di usufrutto o di servitù).

Secondo la Cassazione (n.17789/2009) l’unico legittimato passivo è chi si dichiari titolare di un diritto reale di godimento e, in conseguenza di tale affermazione, costituisca per il proprietario un concreto pericolo di molestia .

La finalità dell’azione negatoria è la cessazione dell’attività turbativa lesiva, per cui incombe sul convenuto l’onere di provare l’esistenza del diritto di compiere tali attività (Cass. n.1409/2007).

Nell’azione negatoria la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva, ove la stessa sia contestata, è sufficiente per l’attore dimostrare, in via presuntiva, l’esistenza di un titolo valido di proprietà del bene (Cass. n.8120/2014; n.4120/2001; n.2828/1999).

Legittimazione

La condizione necessaria per l’esperibilità dell’azione è l’interesse ad agire del proprietario, ravvisabile laddove venga posta in essere da terzi un’attività che può rappresentare un pregiudizio concreto (Cass. n.12607/2002); ovvero quando a fronte di pretese reali affermate da terzi sulla stessa, pur non denunciando l’esercizio di atti materialmente lesivi alla proprietà il titolare del diritto intenda accertare l’infondatezza di tali pretese (Cass. n.5569/2010).

Imprescrittibilità

Come per l’azione rivendicatoria, l’actio negatoria è imprescrittibile, fatti salvi gli effetti dell’intervenuta usucapione.  

Le azioni di regolamento di confini

Questa terza categoria di azioni petitorie ha natura reale con specifica funzione dichiarativa di accertamento. In poche parole si tratta di un’azione viene richiesta per ottenere dall’autorità giudiziaria la precisa determinazione della linea di confine che separi due fondi attigui.

In questo caso la legittimazione attiva spetta ad entrambi i titolari dei fondi (Cass. n.8003/1991) e così come previsto dall’art.950 c.c., ciascun proprietario può richiedere l’azione di regolamento dei confini quando il confine tra i due fondi è incerto.

La legittimazione passiva compete al possessore del fondo limitrofo.

Nell’azione di regolamento dei confini è ammesso ogni mezzo di prova e in mancanza di altri elementi, nel caso in cui anche a seguito della opportuna consulenza tecnica permanga l’incertezza, avranno efficacia probatoria i certificati catastali.

Anche tale azione è imprescrittibile a meno che non venga eccepita l’usucapione (Cass. n.5134/2008).

L’apposizione di termini

A differenza dell’azione precedente, qui non vi è dubbio circa l’esatta delimitazione del confine e l’unico scopo di questo strumento è ripristinare i termini mancanti o divenuti irriconoscibili, ripartendo equamente la spesa tra i proprietari.

Finalità dello strumento

Partendo dal presupposto che il confine sia già certo e delimitato tramite una sentenza di regolamento di confini, si utilizza lo strumento dell’apposizione di termini per evitare successivi sconfinamenti o possibili usurpazioni, andando a richiedere ad un giudice il riposizionamento dei segni di demarcazione del territorio così come dovuto, prescindendo da ogni incertezza in merito (Cass. n.2461/1990).

Così come per l’azione di regolamento dei confini, la legittimazione spetta a ciascuno dei proprietari dei fondi confinanti, mentre legittimato passivo è il possessore del fondo limitrofo.

Questo è solo una parte minuscola di quello che è previsto dal nostro ordinamento giuridico in tema di diritto di proprietà ed in questo scenario così vasto, non si fa fatica a capire quanto scivoloso possa essere l’argomento, quando si parla nello specifico di proprietà immobiliare.

Con questo articolo così tecnico non voglio sicuramente sostituirmi alle competenze di un legale o un notaio, anzi sono un fervido sostenitore del rispetto dei ruoli e delle professionalità di ognuno.

Proprio in nome di quest’ultima, secondo me è dovere di ogni Agente Immobiliare che non vuole essere considerato una semplice guida turistica che porta i clienti a visionare gli immobili, formarsi di continuo ed a 360° su tutto quello che riguarda il settore per offrire ai suoi assistiti una consulenza seria.

Ti è mai capitato di ritrovarti coinvolto in una disputa legale per uno dei casi che ho citato?

Magari potrebbe essere accaduto banalmente per un muretto di delimitazione messo nel posto sbagliato (anche se involontariamente) o per altri casi di contenzioso tra due proprietari che rivendicano i loro diritti.

In 30 anni di attività ho mantenuto sempre viva la curiosità e la passione, e tengo tantissimo all’aggiornamento costante anche sugli aspetti più tecnici del mio lavoro, cosa che mi ha portato recentemente ad una collaborazione con il R.I.C.S. (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Ho l’onore di svolgere anche il ruolo di formatore per corsi destinati ad altri colleghi di tutta Italia ma sarà anche l’occasione per me di continuare a crescere e imparare, grazie a questi scambi professionali di altissimo livello.