L’annullabilità degli atti di compravendita

Costruzioni ante 1967, condoni edilizi e concessioni edilizie false o ritirate

L’acquisto di un immobile è uno dei passi più importanti che ognuno di noi compie. Per questo motivo bisogna essere sicuri, nel momento in cui si stipula un atto di compravendita, che ci siano tutti i giusti presupposti che non vizino il contratto, per non incorrere successivamente a procedimenti amministrativi e addirittura all’annullamento dell’atto stesso.

Abbiamo chiesto al nostro consulente immobiliare Massimo di Casola, di spiegarci le precauzioni da prendere e i controlli che dobbiamo fare prima della stipula di un contratto di compravendita.
Massimo di Casola è amministratore della società Real Estate Brokers, azienda leader nel settore dell’intermediazione immobiliare meglio conosciuta con il marchio DIMORA Servizi Immobiliari.

Scopriamo insieme che cosa dobbiamo sapere prima di acquistare un bene immobile.

Quali sono i controlli che bisogna fare prima di acquistare un immobile?

In un atto di compravendita immobiliare, per attestare la regolarità di un edificio o parte di esso, è necessario fare riferimento agli estremi del titolo autorizzato che ne ha permesso la realizzazione, quindi: licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, a seconda dei casi DIA (Dichiarazione Inizio Attività).

Gli atti di compravendita riportano una dichiarazione della parte venditrice che certifica le modalità di costruzione. La stessa, però, con o senza dolo del dichiarante, potrebbe essere falsa, con ovvie conseguenze sulla regolarità dell’atto e portando, in questo modo, all’annullamento dello stesso.

Per questo motivo consigliamo di accertarsi della regolarità urbanistica della costruzione dell’immobile presso gli uffici tecnici dei comuni dove l’immobile è ubicato.

Una delle prime leggi urbanistiche in Italia è quella del 17/8/1942 che regolamenta tutte le costruzioni fatte nelle città e nei centri già urbanizzati. Questa legge non ha regolamentato, però, le costruzioni di immobili nelle periferie e nelle zone dove non erano presenti piani regolatori. È solo con l’entrata in vigore della legge 6/8/1967 che nasce l’obbligo di richiedere la licenza edilizia per la costruzione di immobili sul suolo italiano, nessuna zona esclusa.

Il legislatore con questa legge cercò di porre regole certe per la costruzione di edifici su tutto il territorio. Per cui si ritengono leciti gli immobili costruiti al di fuori dei centri urbani prima dell’entrata in vigore della suddetta legge.

Ed è proprio a questo che fa riferimento la dichiarazione di costruzione prima del 01/09/1967.
Bisogna fare però attenzione a tutti gli immobili costruiti senza autorizzazioni nelle città dove erano già presenti i piani regolatori, poiché devono essere considerati abusivi. Oltre a questi appena menzionati, sono considerati abusivi tutti gli immobili costruiti successivamente all’entrata in vigore della legge del 06/08/1967 senza alcuna autorizzazione. Per questo motivo il legislatore è dovuto intervenire, nuovamente, per “regolarizzare” una moltitudine di immobili costruiti abusivamente dal 1942 al 1983, attraverso leggi condono: la primissima è la legge 47 del 1985 e, successivamente, per quelli costruiti abusivamente dal 1983 al 1992, è la legge 724 del 1994.

Quali sono i problemi che si possono presentare comprando un immobile oggetto di condono?

Il problema che molte volte noi, come agenzia immobiliare, riscontriamo, nell’analizzare gli atti e le domande di condono, è che in essi sono presenti gravissime anomalie.

Ci può fare un esempio?

In molte pratiche abbiamo riscontrato che l’immobile non è stato costruito entro le date indicate dalla legge e addirittura successivamente a tali date.

Come fa ad accertare queste date?

Analizzando gli atti di provenienza, gli aereo fotogrammetrici presenti negli uffici pubblici e, in assenza di questi strumenti, richiedendo le foto fatte dall’Istituto Geografico Militare di Firenze.

Non basterebbe consultare i documenti presenti al catasto?

No, perché tutti gli operatori immobiliari, compresi i tecnici, sanno che la documentazione presente al catasto non dà alcuna certezza sulla regolarità urbanistica di un immobile. Molti credono, sbagliando, che una casa accatastata è in regola dal punto di vista della legalità e regolarità urbanistica.

Cosa consiglia di fare a chi vuole accertarsi della regolarità del bene che sta comprando?

L’unico mezzo è quello di richiedere all’ufficio tecnico se il bene è stato costruito con regolare concessione edilizia o se è oggetto di condono. L’acquirente deve poi accertarsi se, oltre alla completezza della pratica, lo stesso sia stato costruito nei termini previsti, che sono, per il condono legge 47/85, il 01/10/1983, e, per la 724/94, entro il 31/12/1993.
La nostra agenzia immobiliare consiglia, inoltre, a chi volesse vendere un immobile privatamente di accertarsi della regolarità urbanistica di questo prima di incorrere in qualche sgradevole sorpresa ed essere obbligati a risarcire danni a terzi. I tribunali sono pieni di questi contenziosi.

Cosa può comportare l’acquisto di un immobile abusivo?

A parte i casi in cui l’immobile è “in regola” con i termini di legge sopra menzionati, e pertanto commerciabile in tutti gli altri casi, si può incorrere nella nullità degli atti, sempre se gli enti pubblici non acquisiscano gli immobili a proprio patrimonio, in caso di rigetto della pratica di condono.

Sulla base della sua esperienza ci può fare alcuni esempi?

Abbiamo trovato immobili in cui nell’atto di provenienza si dichiarava che il fabbricato era costruito con regolare concessione edilizia, ma quando abbiamo visionato la pratica, con grande stupore, ci siamo accorti che, anche se il fabbricato era di sette piani, la concessione con il progetto allegato prevedeva l’edificabilità solo per tre piani. E poi è quasi una normalità trovare immobili costruiti abusivamente su terreni acquistati nel 1985 o nel 1994 per i quali, nella richiesta di condono, sono state presentate dichiarazioni di costruzione precedenti alla data di acquisto del terreno. Abbiamo trovato, inoltre, concessioni edilizie revocate o annullate, concessioni per depositi agricoli trasformati in abitazione ecc.
Non ci stancheremo mai di ripetere che gli unici che possono attestare la regolarità urbanistica di un immobile sono gli uffici tecnici dei Comuni di riferimento e il catasto; le perizie delle banche e l’atto di provenienza non possono certificare la regolarità urbanistica.
Quindi se tre uffici, quello Tecnico Comunale, quello del registro e quello Catastale, andassero di pari passo e fossero tra di loro coordinati si potrebbero accertare molti illeciti e soprattutto tutelare i cittadini con risparmio di costi e di burocrazia.

Quali sono i consigli che dà ai nostri lettori in merito a questo argomento?

Prima di tutto consiglio di affidarsi a dei professionisti del settore che facciano per loro conto tutti i controlli urbanistici, fondamentali per verificare la legalità urbanistica degli immobili, e verificare, quindi, che questi siano stati costruiti nei termini di legge oppure condonati regolarmente.
Le agenzie immobiliari sono responsabili ed hanno l’obbligo, per gli immobili che trattano, di verificare la documentazione urbanistica. Hanno l’obbligo di assicurarsi per via dei rischi professionali che corrono in caso di eventuali negligenze, e per dare garanzia alla clientela. Per cui è giusto pretendere, dall’agenzia a cui ci si rivolge, la presa visione del contratto di assicurazione oltre che la regolare iscrizione presso la camera di commercio in qualità di agenti immobiliari.

Accertarsi di tutte queste cose è importante prima di fare un passo così significativo come l’acquisto o la vendita di un immobile; solo così è possibile evitare sgradevoli sorprese.