Acquistare casa con il mutuo: le diverse tipologie

Stipulare un mutuo significa chiedere un finanziamento a una banca, un istituto di credito o una società finanziaria per poter acquistare, ristrutturare ma anche costruire un’unità abitativa.

Una volta che l’acquirente ha scelto la casa che vorrebbe comprare, e solo dopo aver firmato il compromesso (anche chiamato proposta di acquisto o promessa di vendita), può rivolgersi ad un istituto di credito per richiedere la somma desiderata che gli permette di acquistare l’immobile attraverso la stipula di un mutuo.

Generalmente, l’importo massimo che può essere finanziato dagli istituti di credito non supera l’80% del valore di mercato del bene immobile che sarà oggetto di ipoteca.

Il contratto di mutuo comporta due elementi fondamentali:

• La durata del mutuo           
• Il tasso di interesse  

In relazione a questi elementi l’istituto di credito costruisce dei prodotti specifici per i propri clienti in modo da avvicinare ogni tipo di acquirente alla stipula di un contratto che permetterà di acquistare casa.

La durata del mutuo

Esistono mutui di media o di lunga durata che variano da un minino di 5 anni fino ad un massimo di 30 anni. La scelta della durata del mutuo è molto importante per l’acquirente perché determina per quanto tempo dovrà ipotecare la sua casa. La banca che concede il mutuo, infatti, iscrive un’ipoteca sulla casa acquistata, che consente il diritto di espropriare l’immobile e di avere una garanzia, attraverso la vendita da parte della banca stessa, nel caso in cui la parte acquirente non paghi le rate del finanziamento.

Che cos’è il tasso di interesse

L’istituto di credito che concede il mutuo al compratore chiede in cambio un interesse, ovvero il prezzo da pagare per avere la somma di denaro che gli permetterà di stipulare un contratto di acquisto immobiliare. Tale interesse si valuta in base a un tasso percentuale che distingue le diverse tipologie di mutuo.

I diversi tipi di mutuo in base al tasso di interesse

Il cliente può scegliere tra tre diversi tipi di mutuo in relazione ai tassi di interesse che concede l’istituto di credito:

• Il mutuo a tasso d’interesse fisso: la rata non cambia nel tempo durante gli anni del prestito.
• Il mutuo a tasso d’interesse variabile: la rata varia in relazione ad alcuni parametri, i tassi del mercato finanziario, su cui può essere applicata una maggiorazione detta spread, che permette di aumentare il rendimento.
• Il mutuo con  tasso misto: si applica in tempi specifici sia il tasso fisso sia il tasso variabile.

La scelta del tasso di interesse determina la tipologia di contratto da stipulare con la banca.

Nel mutuo a tasso fisso il compratore ha la certezza che per ogni rata pagherà una determinata somma alla banca poiché l’ammontare della quota è sempre costante per tutta la durata del contratto. Con questa tipologia di mutuo si è coperti da eventuali cambiamenti del mercato finanziario.

Non si ha certezza, invece, nel mutuo con tasso di interesse variabile poiché la rata è in stretta relazione all’Euribor in base alle oscillazioni del costo del denaro. In questo caso è possibile, per un determinato periodo di tempo, avere un tasso di interesse più basso e per questo pagare una rata “più conveniente”; successivamente, in base all’andamento dei mercati finanziari, può ribaltarsi la situazione e capitare un periodo in cui la rata del mutuo aumenta.

Nel mutuo a tasso misto l’acquirente sceglie un prodotto flessibile che gli consente la migliore soluzione in base al mercato finanziario. Ha la possibilità quindi di scegliere il tipo di tasso da applicare al mutuo e nel caso cambiarlo per sfruttare le possibilità del mercato bancario.