Come evitare le truffe immobiliari?

Il mercato immobiliare è un terreno scivoloso e ricco di insidie per chi non è esperto del settore.

Uno dei motivi per cui dovresti sempre rivolgerti ad un agente immobiliare qualificato quando stai cercando di comprare o vendere casa, è la necessità di metterti al riparo dalle truffe immobiliari.

Gli Agenti seri infatti accettano l’incarico solo dopo aver fatto tutte le valutazioni del caso, che comprende i vari adempimenti burocratici e culmina con un’analisi imparziale, dettata dalla profonda conoscenza del mercato.

Quando ci sono in ballo centinaia di migliaia di euro – magari i risparmi di una vita – affidarsi al “caso” ed alla sorte, rinunciando all’aiuto di un professionista può essere veramente pericoloso.

Ogni compravendita immobiliare nasconde mille insidie e se non si è preparati abbastanza per valutarle ed affrontarle tutte, le possibilità di ritrovarsi con costosi problemi da risolvere crescono vertiginosamente. .

Sono un professionista del settore da oltre 30 anni.

Ho basato il successo del mio brand “Dimora Servizi Immobiliari” sulla trasparenza e la cura del cliente e per questo oggi voglio condividere con te alcuni consigli utili che possono metterti al riparo da cattive sorprese.

La prossima volta che ti interessi ad una compravendita immobiliare assicurati di seguire questi passaggi prima di arrivare a formalizzare la tua proposta d’acquisto.

COME EVITARE LE FREGATURE DURANTE LA FASE DI PROPOSTA D’ACQUISTO

La proposta d’acquisto è un passaggio fondamentale per chi vuole acquistare casa. Solitamente questo documento viene formalizzato su un modello prestampato a nome dell’agenzia immobiliare, la quale è responsabile di gestire il flusso di comunicazione tra venditore ed acquirente.

All’interno della proposta d’acquisto dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali del contratto, tra cui ovviamente l’ammontare dell’offerta economica, le condizioni ed i termini di pagamento unitamente ad i riferimenti e la descrizione precisa dell’immobile che sarà oggetto della compravendita.

Ultimo elemento fondamentale contenuto nella proposta d’acquisto formale, è il termine entro cui il venditore deve dare la sua risposta.

Durante questa finestra temporale l’acquirente è obbligato nei confronti del venditore se questi da esito positivo. Una volta scaduto tale termine, la proposta decade in automatico e non è più vincolante per il compratore.

Cosa accade nella pratica quotidiana?

Se l’affare è mediato da un’agenzia, di solito viene richiesto il versamento di una somma a garanzia dell’impegno assunto dal compratore e come manifestazione della sua concreta volontà di portare a termine l’operazione.

Quando invece si gestisce privatamente l’affare anche se viene stipulata una proposta d’acquisto è più complesso per il venditore ottenere questo tipo di garanzia.

Qual è il rischio allora?

La maggior parte delle truffe immobiliari si consumano grazie a delle proposte di acquisto redatte in maniera truffaldina e questo è accaduto proprio perché non c’era l’intervento super partes di un agente immobiliare.

Quindi nell’ottica di evitare di ritrovarti coinvolto in qualche affare che poi diventa un incubo, tieni bene a mente queste informazioni:

1 – La proposta di acquisto è un documento vincolante con valore legale. Non è un semplice foglio di carta che riassume i termini dell’accordo.

2 – La proposta di acquisto deve essere sempre accompagnata da una caparra;

3 – La proposta di acquisto deve avere indicata in maniera chiara ed inequivocabile una data di scadenza al termine della quale decade e non ci sono più vincoli o rapporti tra venditore e compratore.

1 – L’importanza di formalizzare una proposta d’acquisto immobiliare scritta

Se proprio non vuoi rivolgerti ad un’Agenzia e preferisci fare da solo, puoi tranquillamente scrivere la tua proposta d’acquisto immobiliare in autonomia.

Tieni in conto però che sarà come scrivere da soli un contratto che ha valore legale e che andrebbe revisionato da un avvocato, quindi rischi di non essere tutelato sia che tu sia il venditore che il compratore.

Questo è uno di quei casi in cui il vecchio detto “chi fa da sè fa per tre” non è affatto un buon consiglio.

Difatti, in assenza della supervisione di un agente, se sei il venditore rischi di non ottenere la caparra e se l’affare salta perché il compratore si tira indietro all’ultimo, resti con un pugno di mosche.

Se invece sei l’acquirente, il proprietario potrà liquidarti dicendo che ha cambiato idea in qualunque momento e senza alcuna conseguenza.

Insomma, senza un documento redatto a regola d’arte, non ci sarà nessun modo ad obbligare le due parti al rispetto del contratto né alcuna penale.

Ed è proprio così che si manifestano le migliori truffe a danno dei soggetti più sprovveduti che non si rivolgono all’agenzia pensando di risparmiare e poi beccano la fregatura. 

Una proposta d’acquisto completa e vincolante, che tutela sia il venditore che il compratore è materia professionale che deve essere gestita da chi si occupa di questo dalla mattina alla sera e che quindi sa quali sono le clausole necessarie e come inquadrarle per farle rispettare.

2 – La caparra per la proposta d’acquisto.

È prassi comune che quando si fa un’offerta concreta per la casa di proprio interesse si lasci un assegno di caparra a garanzia del proprio impegno.

Se il modulo è redatto correttamente, l’assegno assume il valore di una vera e propria caparra confirmatoria. Cosa significa?

Significa che se il proprietario accetta la proposta scritta ma poi cambia idea, dovrà restituire al compratore interessato un importo doppio rispetto al valore dell’assegno.

Questo va a tutelare e risarcire il compratore che subisce un danno nel momento in cui smette di cercare altri immobili ed attende la risposta del venditore.

Se invece è il compratore a cambiare idea allora l’indennizzo si concretizza per il venditore che può tenersi la caparra a titolo di risarcimento per la mancata vendita. 

Capisci quindi che la presenza di una proposta d’acquisto scritta, valida e vincolante, serve proprio a tutelare entrambe le parti ed evitare che qualcuno venga danneggiato dalla condotta scorretta dell’altro.

Inoltre se tu sei il compratore, c’è un’altra cosa a cui prestare estrema attenzione: maggiore è l’importo dell’assegno e maggiore è il tuo vincolo sull’immobile per cui hai offerto.

Facciamo un esempio: mettiamo che fatto una proposta d’acquisto di 200.000 euro per un’immobile versando una caparra da 15.000 euro.

Se nel frattempo l’acquirente ne riceve una da 250.000€, anche se ti dovesse restituire il doppio della caparra ovvero 30.000€ avrà ancora un margine di incasso di 20.000€ che renderà la nuova offerta comunque più vantaggiosa per lui. 

Certo, in questo caso tu “guadagnerai” 10.000€ di indennizzo, ma nel frattempo avrai la enorme delusione di aver perso la casa dei tuoi sogni per la quale eri arrivato a fare un’offerta.

Cosa sarebbe successo invece, se per la stessa identica casa, a fronte di un’offerta di 200.000 euro tu avessi versato una caparra da 25.000€?

Parliamo di poco più del il 10% del valore dell’immobile, ma in quel caso la tua offerta sarebbe stata difficile da battere.

Con una caparra da 25.000€, per accettare un’offerta diversa il proprietario dovrebbe indennizzarti ben 50.000€, quindi è molto difficile che possa ricever un’offerta tale da giustificare il pagamento di una penale c0sì alta.

Inoltre, ricordati sempre che l’assegno di caparra è solo una forma di garanzia a titolo di anticipo che non può e non deve esser incassato e che per avere valore legale va intestato unicamente al venditore e mai all’agenzia e che.

Quando successivamente ti recherai a firmare il contratto preliminare, l’assegno di caparra deve essere stracciato in tua presenza e ne dovrai fare un secondo per l’importo dovuto che potrà finalmente essere incassato dal venditore.

Alla luce di tutto questo, quando trovi la casa che ti fa innamorare non aver paura a formalizzare la tua proposta d’acquisto scritto e allegare l’assegno dell’importo giusto per “bloccare” l’affare.

Se la tua proposta non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non avrai speso un centesimo.

In quel caso non dovrai letteralmente niente a nessuno, nemmeno all’agenzia che ha l’immobile in gestione.

Di solito questo viene testualmente specificato ma in caso contrario ti consiglio di accertarti prima della proposta su una eventuale commissione trattenuta dall’Agenzia anche in caso di mancata accettazione dell’offerta e di far aggiungere la clausola al documento scritto).

3 – Proposta d’acquisto data di scadenza

Come ti dicevo all’inizio, è molto importante inserire una data di scadenza della proposta e la sua accettazione deve essere notificata all’acquirente entro tale data. Come? Tramite PEC, email oppure per telegramma.

Qualora la data di scadenza venisse superata senza la ricezione di alcuna comunicazione ufficiale, l’assegno può essere immediatamente ritirato dal compratore.

Un suggerimento? Non accettare periodi di accettazione troppo lunghi, a meno che non sia necessario per circostanze particolari, perché aumenteresti il rischio dell’arrivo di nuovi acquirenti che potrebbero formulare un’offerta migliore della tua. 

Solitamente 7-10 giorni sono la tempistica standard perchè se la casa è in vendita e c’è un compratore che fa un’offerta congrua, non è necessario chissà quanto per ottenere una risposta dal venditore.

Poi è certo che se per un immobile che viene proposto a 300.000€ ne offri 200.000€ allora la risposta del venditore non è affatto scontata.

Magari la casa è invenduta da tempo e potresti fare l’affare della vita se il venditore ha necessità ma non è una cosa che accade così di frequente.

In ultimo, sappi che per essere vincolante a tutti gli effetti la proposta di acquisto deve essere accolta così come l’hai proposta tu.

Questo significa che se il venditore è interessato ma cerca di trattare e ti fa una controfferta, allora la tua offerta inizia non è più valida e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno per guardare altrove oppure puoi riformulare una seconda proposta in linea con la richiesta del venditore.

Alcune considerazioni finali:

Spero di aver condiviso con te delle informazioni utili nel caso tu abbia necessità di vendere o comprare casa adesso o nel futuro.

Ad ogni modo ci tengo ad aggiungere che la proposta d’acquisto immobiliare non è solo un’offerta economica ma lascia spazio all’inserimento anche di altri dettagli rilevanti per le parti.

Ad esempio, potresti avere necessità di specificare se l’offerta comprende anche gli arredi già presenti al suo interno.

Potrebbe apparire come un dettaglio irrilevante ma un bravo agente immobiliare dovrebbe sconsigliarti di aggiungere note che non riguardano direttamente l’immobile perché non è raro che abbiano mandato a monte ottimi affari.

Le questioni secondarie come quello dei mobili o altri accessori possono essere riservate a una trattativa successiva all’accettazione della proposta.

Un dettaglio importante invece, se è il tuo caso, è specificare che l’impegno all’acquisto sarà legato al buon esito della pratica di mutuo.

Questo da un lato ti evita responsabilità in caso di rifiuto però ti consiglio di farlo solo se hai dubbi concreti sull’accettazione del mutuo, perché questa nota potrebbe porre il venditore e convincerlo a non impegnarsi con te per cercare un altro acquirente più “affidabile”.

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