Acquisto casa e Mutui (2^ parte)

La settimana scorsa ho introdotto l’argomento mutui facendo una panoramica generale, mentre in questa seconda parte andremo a vedere alcune casistiche particolari.

(se non hai letto la prima parte dell’articolo puoi cliccare qui)

Una prima domanda riguarda la cointestazione del mutuo tra coniugi e/o conviventi.

Una volta esaudite le garanzie richieste dall’istituto di credito erogante, il cliente può chiedere la cointestazione del mutuo non solo tra coniugi ma anche tra semplici conviventi, come nel caso di un genitore ed il figlio oppure una coppia di fatto.

La cointestazione del mutuo non infatti è vincolata per forza alla presenza di un legame familiare perché il rapporto con la banca è del tutto autonomo rispetto alla effettiva situazione coniugale della coppia.

Difatti anche se il matrimonio dovesse terminare (e non è affatto raro di questi tempi, con i divorzi sempre più numerosi), questa evenienza non modificherebbe di una virgola le obbligazioni del mutuo cointestato acceso in precedenza.

La richiesta di cointestazione del mutuo può arrivare sia volontà da parte dei richiedenti ma anche degli stessi Istituti di Credito, perché di fatto la presenza di 2 soggetti garantisce un maggiore solidità al rapporto.

Ovviamente, con la cointestazione del mutuo entrambi i sottoscrittori diventeranno anche proprietari dell’immobile.

Per procedere alla cointestazione del mutuo, i richiedenti devono presentare le stesse documentazioni bancarie previste per entrambi i soggetti:

• certificato di residenza
• certificato storico di residenza rilasciato dal Comune
• stato di famiglia
• certificato di stato libero o certificato di matrimonio
• certificato d’iscrizione all’Albo (per i liberi professionisti)
• certificato d’iscrizione alla Camera di Commercio (per i lavoratori autonomi)
• copia della dichiarazione dei redditi
• copia delle ultime 2 buste paga.

Tali documenti devono essere certificati da un notaio che li qualificherà come intestatari e responsabili del finanziamento infatti nel caso in cui dovesse avvenire il mancato pagamento di una o più rate, la banca può rivalersi su uno entrambi i titolari senza distinzione.

Adesso voglio introdurre un particolare capitolo riguardo ai mutui, ovvero le situazioni in cui c’è già un mutuo acceso ed il proprietario di casa vuole vendere per acquistare altrove, modificando il suo mutuo.

Ribadisco per responsabilità che non è la mia materia specifica, io sono un consulente immobiliare ma visto che mi ritrovo spesso a stretto contatto con le questioni bancarie dei miei clienti, ti sto sottoponendo alcune casistiche comuni.

Può capitare che dopo aver comprato casa con l’accensione del relativo mutuo, un clienti si ritrovi per le mani un’occasione di acquisto così interessate da convincerlo a voler cambiare di nuovo casa.

Quali sono le mosse da fare per gestire l’operazione immobiliare e modificare il mutuo già in corso?

Di base ci sono 3 opzioni che il cliente può scegliere:

1. Il mutuo ponte

Questa modalità è relativamente recente in Italia e si tratta di un “mutuo a breve termine”, con una durata di massimo 24 mesi che non va oltre il 60% del valore dell’immobile.

Questo consente ai proprietari di una casa di acquistarne quella nuova senza che questa risulti come seconda casa, poiché si va specificare fin da subito che le due operazioni di compravendita sono collegate e consequenziali.

Entro la scadenza, il prestito richiesto sarà estinto automaticamente con i proventi dell’immobile venduto e quindi l’operazione si conclude e si resterà proprietari solo del nuovo immobile.

2. Il mutuo con “sostituzione di garanzia” dell’immobile

Mettiamo il caso che su un immobile ci sia un mutuo ipotecario.

Per liberare l’acquirente del primo immobile del peso del precedente mutuo, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento. Questa operazione prende il nome di “sostituzione di garanzia”, che serve di fatto a spostare l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente.

3. Vendita casa con mutuo da estinguere

Ci sono situazioni in cui il soggetto non ha la possibilità di estinguere il mutuo e quindi per risolvere la questione, la cosa più “semplice” è concludere il mutuo stesso, vediamo come:

• Estinguere il mutuo prima dell’atto: è raro ma può capitare di essere in possesso della somma sufficiente per estinguere anticipatamente il mutuo ancora prima di effettuare il rogito sulla nuova casa. In questo caso si può procedere con la restituzione del debito in un’unica soluzione alla banca, la quale rilascerà una quietanza per la cancellazione dell’ipoteca, lasciando libero il proprietario di acquistare un nuovo immobile.
• Estinguere il mutuo al rogito: Il mutuo si può estinguere anticipatamente anche utilizzando il denaro della vendita della casa sulla quale era acceso il mutuo. In questo caso l’estinzione anticipata deve avvenire per forza contestualmente al rogito,

4. Vendita casa con accollo mutuo. 

Una ulteriore soluzione operativa può essere quella di “accollare” il mutuo precedente al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario farò un subentro nel pagamento delle rate residue del mutuo già acceso, lasciando libero il vecchio proprietario di poter stipulare da zero un nuovo mutuo come se lui avesse concluso il saldo. Ovviamente l’accollo non è sempre a cuor leggere, perché l’acquirente deve accettare le precedenti condizioni così come sono. Nel caso in cui si scegliesse l’accollo, la banca rilascia un documento liberatorio di ogni responsabilità al vecchio proprietario.

Come concludere un mutuo cointestato?

Le modalità di estinzione sono fondamentalmente 2.

Si può decidere di trasferire ufficialmente l’intero debito su uno dei 2 soggetti che diventerà intestatario di un nuovo contratto di mutuo che sostituisce il precedente e solleva l’altro soggetto da ogni responsabilità.

Oppure molto più semplicemente si potrebbe scegliere di vendere l’immobile con conseguente estinzione del mutuo e spartizione dei ricavi tra i due soggetti in parti uguali.

Finisce qui questa breve parentesi nel mondo dei mutui e delle banche.

Il mio consiglio è sempre quello di affidarsi ai professionisti per ricevere la migliore consulenza in ogni aspetto della compravendita immobiliare. Per qualsiasi esigenza puoi richiedere un contatto compilato il form qui sotto o puoi passare in agenzia. Ti aspetto!

Massimo Di Casola