L’importanza dell’agente immobiliare

Ogni volta che ascolto parlare la maggior parte dei miei colleghi ho maggiore conferma della mia idea che la professione, di agente immobiliare, che svolgo praticamente da quando avevo 16 anni e seguivo mio padre nelle sue attività, non è ancora percepita come meriterebbe.

L’agente immobiliare se vuole essere tale deve essere un Professionista con la “P” maiuscola ed invece c’è ancora chi pensa che il suo ruolo sia solo quello di accompagnare i potenziali clienti a fare il tour guidato delle case in vendita che è davvero l’ultima cosa che un agente dovrebbe fare.

Gli agenti immobiliari sono dei consulenti che devono essere in grado di analizzare e proporre un investimento con cognizione di causa, basandosi su valutazioni precise ed assumendosi la responsabilità di quello che vanno a proporre.

A differenza del promotore o consulente finanziario, la figura dell’agente immobiliare è stata squalificata e col tempo declassificata per colpa degli stessi agenti immobiliari e dei grandi brand che hanno diffuso la percezione di questa professione come quella di un passacarte.

È stata diffusa la errata convinzione che per acquistare un immobile non c’è bisogno della consulenza dell’agente immobiliare

Questo è totalmente falso, nel senso che è possibile acquistare una casa con una trattativa tra privati ma è un rischio enorme che non vale mai la pena correre.

Mi riferisco al fatto che il ruolo dell’agente è proprio quello di effettuare un’attività di consulenza che permette al cliente finale di condurre in porto la compravendita in maniera serena e sicura, evitando brutte sorprese.

È chiaro che essendo un consulente adesso voglio difendere la mia professione, ma lo faccio perché sono uno che studia, si forma in continuazione ed investe tempo e risorse per essere sempre aggiornato su tutte le questioni pratiche, teoriche e legali relative al mercato immobiliare.

Se io che sono in questo settore da quasi 30 anni e quindi qualche esperienza l’ho avuta ho ancora bisogno di formazione continua, come può un privato, un singolo acquirente, avere la pretesa di affrontare un’operazione immobiliare in autonomia senza problemi?

Adesso forse esagero, ma sarebbe come volersi sostituire ad un chirurgo in sala operatoria dopo aver visto un paio di puntate di “E.R. Medici in prima linea” alla tv.

Per fortuna come agente immobiliare non ho la responsabilità di salvare vite umane, ma anche l’acquisto di una casa può avere impatto davvero rilevante nella vita di una persona, quindi è un argomento a cui bisogna prestare attenzione.

So bene che adesso c’è una moda di formatori e consulenti che vogliono insegnare alle persone a fare investimenti immobiliare in autonomia ma la legge è abbastanza chiara e dice che solo gli agenti iscritti all’albo possono occuparsi di mediazione immobiliare.

Com’è possibile allora che ancora così tante persone non comprendono il valore del nostro operato?

E com’è possibile che ci siano così tante figure professionali che dovrebbero interessarsi di altro (avvocati, architetti, tecnici, laureati in economia) che invece si stanno occupando di intermediazione immobiliare pur non avendone il titolo?

Attenzione il mio pensiero è che ben venga l’ausilio di queste professioni collaterali, il processo di compravendita di un immobile prevede varie fasi ed ognuna di essere può avere il suo spazio.

Però l’agente immobiliare, un agente vero, preparato, aggiornato e professionale è l’unico che di fatto segue l’incarico dall’inizio alla fine, facendo da collante tra le varie professionalità ed i vari step di avanzamento della pratica.

Questo aspetto dell’abuso professionale da parte di figure diverse dall’agente immobiliare, diventa particolarmente evidente nel caso delle valutazioni immobiliari.

La valutazione è qualcosa di estremamente importante perché ha un valore legale e c’è differenza tra una valutazione fatta come una stima generica, quasi un parere personale ed una valutazione reale, concreta, che ha anche valore di legge.

Quello che molti clienti non sanno (che siano venditori o compratori non fa differenza) è che in realtà un agente immobiliare o un soggetto che realizza una valutazione immobiliare ha il dovere di assumersi la responsabilità di ciò che mette nero su bianco.

Soprattutto se la valutazione viene utilizzata per un procedimento legale (come nei casi di separazione tra coniugi, di divisione di un’eredità o anche nei fallimenti aziendali) quel valore è vincolante per gli attori coinvolti.

La valutazione immobiliare elaborata da un professionista è il punto di partenza da cui si parte ad esempio per la pratica di erogazione di un mutuo ed è qualcosa che presuppone una grande competenza e preparazione da parte del soggetto che la realizza.

La crisi del 2008 è stata innescata anche a causa di valutazioni errate o sovradimensionate che hanno portato le banche ad avere un’esposizione superiore a quello che era il reale valore degli immobili collegati ai mutui erogati.

Cosa intendo dire?

Molto semplicemente fino a qualche anno fa era possibile acquistare un immobile che valesse ad esempio 200.000 euro, ci si faceva fare una stima da 220.000 e così la banca andava ad erogare un mutuo superiore al 100% del valore reale.

La Banca d’Italia ed a seguire tutti gli istituti di credito dal 2010 hanno iniziato a lavorare per mettere un freno a questo fenomeno pericoloso, introducendo delle certificazioni per i valutatori che possono operare solo se in possesso di una qualifica (ci sono 2 livelli) e che devono operare seguendo le indicazioni dell’I.V.S. (gli Standard di Valutazione Internazionali).

Una valutazione immobiliare firmata da un agente o da un professionista che è presente nell’Elenco Nazionale dei Valutatori Immobiliari ha effettivo valore legale.

Tutto il resto è poco più che un parere personale, una valutazione generica basata su un’esperienza personale ma che non può essere in nessun caso vincolante per i soggetti coinvolti.

Facciamo un ulteriore esempio per chiarire la questione: un cliente vede un annuncio per un immobile in vendita a 220.000 euro, conclude la sua trattativa e se l’assicura per 200.000 euro.

Sicuramente pensa di aver fatto un buon affare ma se la valutazione del prezzo originario non si basava sulla consulenza di un professionista certificato che ha adottato tutti i principi dell’IVS potrebbero esserci brutte sorprese.

Potrebbe capitare infatti che nel momento in cui la banca invia il suo perito certificato, la valutazione potrebbe essere molto diversa rispetto a quella originaria, in questo caso mettiamo 170.000 euro e quindi calcolando che oggi è molto raro che la banca conceda un mutuo oltre l’80% del valore di perizia, il danno sarebbe enorme.

Nella pratica infatti il cliente che pensava di aver fatto un affare scendendo da 220 a 200.000 euro, adesso si ritroverebbe ad avere una casa che per la banca ne vale solo 170.000 e con un mutuo che all’80% sarebbe di “soli” 136.000.

Capirete che riceve un mutuo di 136.000 a fronte di un impegno totale di 200.000 è un BEL problema, quindi è vero che non salviamo vite umane e non siamo chirurghi ma abbiamo un ruolo molto rilevante perché le decisioni e le situazioni che possono scaturire dalla compravendita di un immobile possono influenzare decenni di vita di una persona e di una famiglia intera.

Tutto questo potrebbe essere evitato nel momento in cui ci si affida ad un vero agente immobiliare che opera con tutti gli strumenti e le conoscenze necessarie e seguendo gli indicatori ufficiali previsti

Questo è solo uno degli aspetti fondamentali che rende sempre più necessaria la distinzione tra gli agenti immobiliari veri e quelli che si limitano a fare i venditori di case.

Nei prossimi articoli approfondiremo anche altre tematiche ma credo che fosse necessario mettere l’accento su questo argomento che troppi prendono sotto gamba.

La valutazione immobiliare è una cosa seria, anche noi di Dimora usiamo uno strumento automatico di valutazione per avere una stima generica ma siamo sempre trasparenti nel dichiarare che quello non è mai un parametro vincolante ed affidabile al 100%, perché nella valutazione non vanno inseriti solo i dettagli tecnici come la metratura e l’esposizione alla luce del sole.

Amo il mio lavoro ed ogni giorno che indosso la mia giacca sono felice e carico come fosse il primo giorno nonostante i tanti anni di servizio e tengo tantissimo al fatto che la mia categoria professionale riceva l’attenzione ed il riconoscimento che merita.

Alla prossima!

Massimo Di Casola

fondatore Dimora Servizi Immobiliari