Asset industriali ed il concetto di HBU

Nella mia attività di consulente mi capita di misurarmi ogni settimana con nuove realtà e credo che occuparsi di asset industriali in Campania, sia una delle cose più complicate per un professionista dell’immobiliare.

Rispetto alla compravendita di un appartamento, la gestione di una proprietà industriale è più impegnativa perché bisogna avere al sensibilità di percepire il valore storico dell’immobile mentre si prova a conciliare tale valore con le reali richieste e prospettive del mercato.

In qualità di Agente Immobiliare RICS* [vedi nota a fondo pagina], è un onore essere parte attiva nel processo di trasformazione del patrimonio industriale ed è molto gratificante concludere trattative in cui si riesce a trovare la quadra con un compratore adatto alla struttura e si raggiunge anche l’equilibrio tra il prezzo ed il valore.

La mia missione dal punto di vista deontologico è quella di riuscire a riconoscere ad un immobile il giusto valore per storia, prospettive ed opportunità ma la pratica quotidiana mi ha insegnato che solo un Agente Immobiliare davvero esperto è capace di intercettare il segmento di mercato col giusto grado di maturità e consapevolezza, tale da riconoscere il giusto valore di un bene.

Uno degli indicatori utilizzati nel campo delle valutazioni immobiliari (ne parlo nel dettaglio in questo articolo https://www.dimora.it/vendo-casa/valutazione-immobiliare-corretta/ ) è il concetto di HBU, acronimo inglese che significa: “Highest and Best Use” ovvero “Massimo e anche Miglior utilizzo”.

Il concetto HBU impone a chi ha l’incarico di gestire la trattativa di provare a raggiungere il maggior equilibrio possibile, proprio nel tentativo di bilanciare il valore attuale di mercato con quello che è il valore storico dell’asset in oggetto.

Sai cosa significa ricerca del valore per HBU?

Il concetto di HBU è utilizzato nella valutazione immobiliare per affermare che il valore di una proprietà è direttamente connesso anche all’uso che si fa di tale proprietà.

Raggiungere il Massimo e Miglior Utilizzo significa assicurare al proprietario il più conveniente uso, che produrrà quindi il più alto valore per quella proprietà specifica.

Non è raro vedere disatteso il concetto di HBU e capita nel momento in cui si decide di fare un uso “errato” di un immobile che invece avrebbe avuto un valore ed un rendimento superiore se utilizzato per scopi differenti

Un esempio pratico?

Se ho la gestione di un fabbricato di 3000 mq in una zona centrale, attraverso un attento studio del mercato generale potrei stabilire che la struttura potrebbe raggiungere il suo HBU come semplice servizio di garage per auto (se siamo in un centro urbano ad alta densità), oppure come attività sportiva (una palestra) o magari come deposito commerciale o come locale commerciale, se la richiesta in zona è alta.

Come vedete per lo stesso immobile ci possono essere infinite destinazioni d’uso e la scelta dell’opzione migliore rientra proprio tra le casistiche di individuazione di HBU dell’asset.

Secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Cap.3, par. 2.10.2), la scelta dell’HBU avviene a seguito di un’analisi che tenga conto degli utilizzi:

• urbanisticamente consentiti
• fisicamente e tecnicamente realizzabili
• finanziariamente sostenibili
• conomicamente convenienti

Per raggiungere un HBU perfetto c’è quindi bisogno di un mix di conoscenze tecniche, studio del mercato ed intuito.

Questo significa che lo stesso immobile può assumere un valore diverso agli occhi di imprenditori diversi che hanno obiettivi e progetti diversi e quindi mentre nel residenziale il valore è più facilmente determinabile, nel mondo degli immobili ad uso commerciale/industriale ci vogliono competenze ed esperienza completamente differenti.

Come sempre che tu sia proprietario o investitore, la parola d’ordine è professionalità e preparazione, per ottenere il massimo risultato da ogni operazione immobiliare.

Massimo Di Casola

*RICS è l’acronimo di “Royal Institution of Chartered Surveyors” ed è un organismo fondato a Londra nel lontano 1868 che accredita i professionisti nel settore immobiliare, delle costruzioni e delle infrastrutture in tutto il mondo.