Conformità urbanistica e catastale

Tutto quello che devi sapere prima di acquistare casa se vuoi evitare brutte sorprese

Chiunque voglia acquistare casa farebbe bene ad accertare la conformità dell’immobile rispetto alle normative urbanistiche e catastali vigenti prima ancora di ritrovarsi impelagato in una trattativa che non ha senso di esistere in mancanza dei requisiti di legge.

Nella legge n.122 del 30 luglio 2010 (conversione del DL n.78/10) c’è l’articolo 19 che impone la conformità urbanistico/catastale rispetto allo stato dei luoghi come condizione necessaria per l’esecuzione della compravendita, pena la nullità degli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali sugli immobili.

Per essere in regola, qualsiasi edificio deve ottenere da parte del Comune il cosiddetto “permesso di costruire” in passato noto anche come “licenza” o “concessione” edilizia.

Come ottenere il Permesso di Costruire per una nuova proprietà?

Innanzitutto è necessario presentare un progetto firmato da un Tecnico abilitato e che una volta approvato deve essere eseguito in maniera rigorosa e fedele dall’impresa costruttrice senza modifiche di alcun tipo (eventuali modifiche vanno dichiarate e bisogna aspettare l’approvazione per procedere)-

A lavori ultimati si fa la dichiarazione agli uffici del Catasto, presentando contestualmente le planimetrie quante di tutte le unità immobiliari comprensive delle cosiddette pertinenze, come garage e cantine.

Questi sono oneri a carico del costruttore ed al momento di acquistare casa, il compratore dovrà pretendere la visione di tutta la documentazione necessaria per accertare la corrispondenza tra le planimetrie depositate presso il Comune in fase di approvazione e quelle presenti al Catasto a lavori conclusi.

In un mondo ideale dovrebbe essere un’operazione semplice mentre invece nella pratica quotidiana, trovarsi di fronte ad immobili parzialmente o addirittura completamente difformi da quanto riportato nei grafici di progetto è quasi la normalità.

L’esempio più semplice riguarda ad esempio la diversa distribuzione degli ambienti interni, perché magari nel corso degli anni il venditore ha apportato modifiche aggiungendo una stanzetta per i bimbi o creando un open space tra cucina e salotto.

Attenzione non sto parlando in questo caso di abusi veri e proprio ma anche di semplici modifiche che però sono rilevanti rispetto alle condizioni originarie e che andranno dichiarate ed aggiornate nella documentazione.

Nella pratica, il modo più semplice ed efficace per far dormire sonni tranquilli sia al venditore che all’acquirente è affidare la redazione di una Relazione Tecnica di Conformità ad un tecnico professionista abilitato, che va trasmessa al notaio prima di procedere alla sottoscrizione dell’atto di trasferimento dell’immobile.

Cosa prevede la Relazione Tecnica di Conformità?

Il ruolo del tecnico in questo caso è effettuare un sopralluogo al fine di accertare lo stato di fatto rispetto alla documentazione depositata presso l’Archivio comunale e la conformità tra la planimetria urbanistica e quella presente in catasto, provvedendo alle modifiche catastali in caso di difformità.

Gli onorari delle prestazioni tecniche saranno a carico del venditore, che ha l’obbligo di presentare un immobile perfettamente legittimato alla vendita e la relazione è particolarmente importante per il venditore, perché la legge prevede che il venditore dichiari sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile che vuole trasferire.

Avvalendosi della consulenza tecnica di un professionista, il venditore tutela in primis se stesso e si mette al riparo da eventuali dichiarazioni mendaci involontarie che potrebbero occorrere ad esempio nel caso di un immobile ereditato, dove potrebbe essere ignari di eventuali anomalie documentali.

Quando è obbligatorio munirsi di una Relazione Tecnica di Conformità?

In caso di compravendita o anche semplice donazione di un immobile, munirsi di una relazione tecnica valida è praticamente una consuetudine al giorno d’oggi. La relazione diventa un obbligo in caso di alcuni interventi edilizi specifici per cui la legge prevede l’asseverazione da parte di un tecnico e di base la maggior parte delle banche la richiedono tra i documenti necessari prima di procedere circa la concessione di un mutuo.

Cosa occorre verificare?

La parte più rilevante dell’intera relazione tecnica è la dichiarazione di conformità ad opera del professionista che dovrà confermare che lo stato dei luoghi dell’immobile è conforme agli atti depositati presso il comune ed il catasto in merito a:

1) Conformità urbanistica: bisogna verificare e confrontare i titoli abilitativi autorizzativi (Licenza di costruire, Permesso di costruire, SCIA, CILA etc.) con cui è stato realizzato l’edificio con lo stato di fatto attuale.

2) Regolarità Catastale: indica la corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale ma si tenga sempre in conto che il catasto è un ente con funzione prettamente fiscale e non è “probatorio”, cioè non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica dell’immobile.

3) Presenza dell’abitabilità: l’assenza di abitabilità non incide sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti e in assenza di una deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito del certificato di agibilità o abitabilità.

Tradotto in parole povere: la sua mancanza non è sempre necessaria ma se le parti non si accordano esplicitamente per un trasferimento che ritengono valido anche in assenza dell’abitabilità, allora tale certificazione è dovuta per garantire la validità dell’atto.

4) Esistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica APE: documento obbligatorio sia in caso di compravendita che donazione. Ne abbiamo parlato a lungo in questo altro articolo:
Che cos’è l’A.P.E.?

Quali sono le problematiche più comuni e le soluzioni per poterle sanare?

Ci sono vari tipi di difformità di gravità diversa ma tutti impediscono il rilascio della conformità:

Edificio completamente abusivo: se non esiste alcun titolo abilitativo e l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento di autorizzazione amministrativa., allora solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. 

Piccole modifiche interne: questo caso è molto meno grave del precedente ed è possibile sanare la situazione con una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) in Sanatoria per i lavori già eseguiti. Un classico esempio può essere banalmente la realizzazione di un bagno aggiuntivo, l’apertura o chiusura porta, la realizzazione di un soppalco o la demolizione di un tramezzo.

Modifiche esterne e aumento di volumetria: in questo caso è possibile sanare la situazione con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempi comuni di queste casistiche riguardano la chiusura di un balcone con una veranda o altre opere strutturali che vanno a modificare ed aumentare i volumi della struttura. 

Eccezioni: gli edifici realizzati ante 67

Se l’immobile oggetto della trattativa è stato realizzato prima del 01/09/67, allora sarà possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà e la responsabilità di questa dichiarazione riportata nel rogito sarà del proprietario.

Questa semplificazione fu introdotta con la L.47/85 e rappresenta un’eccezione perché di fatto permette la commerciabilità di un immobile anche in assenza della dichiarazione di conformità urbanistica.

In questo caso si dovrà però dichiarare che l’immobile è stato sì realizzato precedentemente al 01/09/57, ma che successivamente non sono state effettuate opere e modifiche che avrebbero potuto incidere sulla conformità dell’appartamento.

Diversa destinazione d’uso

Nella pratica comune le possibili difformità sono davvero tante ed ogni caso specifico merita una valutazione ad hoc per arrivare ad una risoluzione definitiva. Infatti a dispetto di quello che molti pensando, non tutte le difformità si possono sanare e quindi bisogna prestare la massima attenzione in fase di contrattazione.

Questo non per forza è un elemento che impedisce il trasferimento, perché è possibile completare una transazione anche per un immobile che non è del tutto a posto con la conformità urbanistica a patto però di rendere note le anomalie e di sottolinearne la natura nell’ambito della relazione.

Rischi e responsabilità

Come anticipavo prima, la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore che se ne assume la responsabilità ma che  può a sua volta può delegare un professionista (il tecnico che fa la relazione).

Il notaio invece non ha alcun obbligo di verificare che le dichiarazioni che vengono fatte in sua presenza siano veritiere, quindi la responsabilità civile e penale di quanto andrà registrato resta in capo al venditore.

Inoltre è molto importante sapere che eventuali abusi non si trasferiscono con la compravendita, ma restano responsabilità di chi lo ha realizzato a suo tempo, quindi il venditore potrebbe trovarsi in situazioni davvero spiacevoli ed è mio consiglio quello di tutelarsi sempre con una relazione professionale.

Naturalmente, anche l’acquirente, di fronte ad un appartamento difforme, deve scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale che spesso potrebbe cadere in prescrizione visti i lunghi tempi della giustizia italiana, oppure potrebbe decidere di procedere a sanare di tasca propria gli abusi per risolvere la faccenda.

Come detto però non tutti gli abusi sono sanabili, in alcuni casi sono previste multe salatissime e anche la demolizione dell’edificio o della porzione di edificio irregolari dal punto di vista normativo ed in questi casi estremi – ma non troppo rari – è l’acquirente come nuovo proprietario a dover risanare l’abuso per poi rivalersi sul venditore per la restituzione dei costi sostenuti.

Qual è la responsabilità del tecnico?

Il professionista che si incarica della relazione rischia dal punto di vista civile e penale se dichiara il falso, ma non può essere ritenuto responsabile di aver commesso l’abuso, quindi in caso di anomalie l’acquirente deve scegliere bene su chi rivalersi.

Esempi pratici per semplificare la comprensione di quali possono essere i rischi concreti nel caso di vizi relativi alla conformità urbanistica e catastale. Ovviamente userò dei nomi di fantasia per tutelare la privacy dei soggetti coinvolti ma i fatti sono realmente accaduti:

CASO n.1: monolocale con uso abitazione di 22 mq in centro a Torre Annunziata

Il sig. Gargiulo, proprietario del monolocale, affida al tecnico Esposito la relazione e viene asseverata la completa conformità dell’immobile, segnalando però l’assenza di titoli abilitativi.

L’immobile viene venduto al Sig. Russo che dopo 4 anni vuole rivendere l’immobile firmando un preliminare con il Sig.Ruggiero.

Dopo il controllo da parte di un nuovo tecnico, emergono documenti che confermano che la reale destinazione d’uso del monolocale è “ufficio” e questo rappresenta un grosso problema, perché il bene non è sanabile a causa della metratura troppo ridotta e la presenza di una fossa biologica nel vano principale.

Cosa è successo a quel punto? Il Sig. Ruggiero ritira la sua offerta con giusta causa e chiede indietro al sig. Russo il doppio della caparra versata (nello specifico 20.000 euro di caparra + 20.000 euro di penale).

A quel punto il sig. Russo che è stato doppiamente danneggiato (mancata vendita e indennizzo a chi aveva fatto l’offerta) denuncia il precedente proprietario il Sig. Gargiulo, il quale è colpevole di aver venduto un immobile sprovvisto di licenza abitativa. Il sig. Russo richiede 80.000 euro di danni a fronte di un valore dell’immboile di 120.000 euro ed è attualmente in corso un procedimento penale e civile ai danni del proprietario originario Gargiulo e del tecnico Esposito da lui incaricato.

Riporto questo episodio non per creare panico ma per invitare sia i venditori che i compratori a non sottovalutare questo aspetto quando si è impegnati in una compravendita perché si parla di beni immobili di valore, che spesso rappresentano l’investimento più importante di una vita intera e quindi merita la giusta attenzione.

Il mio consiglio è quello di affidarsi sempre a mani esperte per avere un supporto concreto e valido lungo tutto il percorso che porta all’acquisto (o alla vendita) nella maniera più serena possibile.