Che cos’è l’A.P.E.?
Un articolo per fare chiarezza sul tema della certificazione energetica degli immobili
La APE, acronimo di Attestato di Prestazione Energetica, detta anche “certificazione energetica” è un metodo di classificazione degli edifici in base ad una serie di parametri.
Nella elaborazione del “punteggio” della APE si tiene conto principalmente di:
- caratteristiche geometriche e di esposizione dell’immobile
- caratteristiche delle murature e degli infissi
- tipologia degli impianti presenti per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria
- eventuali presenza di impianti di ventilazione meccanica
- eventuali presenza di sistemi di produzione di energia rinnovabile
Tutti sappiamo che un edificio costruito oggi nel 2020 non consuma in egual modo rispetto a un edificio costruito negli anni ‘70, ‘80 e forse nemmeno 20 anni fa nei primi anni 2000.
Questo perché con l’avanzamento tecnologico si è iniziato ad utilizzare nuove misure e tecniche realizzative che hanno permesso la realizzazione di edifici più efficienti dal punto di vista energetico.
L’obbligo di legge dell’APE vige dal 2009 per le compravendite (dal 2010 per gli affitti).
La legge a cui ci riferiamo è la 192/05 e .le sanzioni per le inadempienze sono severe, infatti dal 1 Ottobre 2015 sono state introdotte importanti novità in materia tra cui l’obbligo del certificatore di fare il sopralluogo nell’immobile.
Con l’entrata in vigore del DL 63/2013 è stato fatto obbligo di allegare sempre ai contratti di compravendita immobiliare o locazione il cosiddetto APE che indica a quale classe energetica appartiene l’edificio oggetto della trattativa.
La Certificazione Energetica è quindi necessaria in tutti i seguenti casi:
- Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
Sin dall’avvio della trattativa e sempre prima del trasferimento dell’immobile, il proprietario deve far redigere (a sue spese) l’APE da fornire all’acquirente. Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola nella quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato APE dell’immobile.
Le sanzioni per il proprietario inadempiente variano tra i 3.000€ ed i 18.000€ ma è stata eliminata la nullità dell’atto in caso di mancata allegazione perché sarebbe stata dannosa per l’acquirente mentre la responsabilità e solo del venditore.
- Donazione: trasferimenti a titolo gratuito
In realtà nel D.Lgs 192/05 non è specificato se in caso di trasferimento a titolo gratuito (come una donazione da padre a figli) sia effettivamente obbligatorio dotare l’immobile de certificato APE, ma secondo l’applicazione vigente anche se non esistono specifiche sanzioni, anche in caso di donazione sarebbe sempre meglio dotare l’immobile di APE.
Non c’è obbligo di allegare l’APE invece per quanto riguarda i casi successione in caso di eredità.
- Affitto di edifici o singole unità immobiliari
Come detto, nei contratti di compravendita o di affitto soggetti a registrazione, va sempre apposta una specifica clausola nella quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.
Come per la compravendita, anche in caso di locazione il proprietario (locatario) deve mostrare l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto.
In caso di mancanza della documentazione le conseguenze sono particolarmente onerose.
Se al momento della registrazione del contratto di affitto non c’è l’APE, si incorre in una sanzione da 1.000 a 4.000€ (se la durata della locazione non eccede i 3 anni, la sanzione è ridotta alla metà).
I controlli e le sanzioni sono opera dalla Guardia di Finanza o su segnalazione dell’Agenzia delle Entrate a seguito della registrazione del contratto.
- Annunci di vendita.
È obbligatorio allegare le informazioni circa la prestazione energetica anche su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, qualsiasi sia il mezzo d’informazione utilizzato, quindi, affinché l’annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell’attestato prima della pubblicazione.
Le sanzioni per il responsabile dell’annuncio arrivano fino a 3000€, conviene prestare attenzione per non incorrere in brutte sorprese.
- Edifici di nuova costruzione: al termine dei lavori.
La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull’obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Attestato di Prestazione Energetica).
L’obiettivo è quello di controllare l’effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico e l’acquirente può tutelarsi ricevendo proprio l’APE prima dell’acquisto.
La procedura corretta prevede che prima ancora di richiedere il certificato di agibilità, una volta terminati i lavori il costruttore consegni al comune di riferimento tutta la documentazione tra cui c’è anche l’APE.
L’attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio (quindi non può essere né il progettista, né il direttore dei lavori anche se ne hanno titolo).
- Ristrutturazione importante: quando i lavori coinvolgono oltre il 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio.
Il concetto di “ristrutturazione importante” è una delle principali modifiche della L. 90/2013 e presente nel D.M. Requisiti Minimi 2015. Vengono considerati tali, interventi comunque denominati, che insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio.
La procedura va compiuta anche in caso interventi di “demolizione-ricostruzione” prima del rilascio del certificato di agibilità come nel caso di nuove costruzioni.
Per fare un esempio, ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti e ad ogni “ristrutturazione importante” con certificato di agibilità bisognerà dotare l’immobile di APE.
- Per gli interventi di ristrutturazione finalizzati alla coibentazione delle strutture condominiali e/o private.
L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS per gli interventi di coibentazione, sia su parti private che su parti comuni condominiali.
Per interventi su parti comuni, come ad esempio il classico “cappottino termico esterno”, nel caso di detrazione pari al 70% devono essere redatti gli APE di ogni singola unità immobiliare componenti il condominio. Se l’intervento di coibentazione rientra invece nei parametri necessari per usufruire dello sgravio fiscale del 75%, deve essere redatto in aggiunta anche l’APE dell’intero condominio sia prima che dopo l’intervento anche per attestare l’effettivo miglioramento a seguito dei lavori.
- Edifici pubblici ed aperti al pubblico.
Ogni edificio pubblico con una superficie superiore a 250mq deve avere il suo Attestato di Prestazione Energetica (APE). La normativa (art. 6 del D. lgs 192/05) prevede che in tutti gli edifici aperti al pubblico di superficie superiore a 500mq l’attestato venga affisso all’ingresso dell’edificio o in altro luogo ben visibile al pubblico.
Anche le scuole ad esempio devono dotarsi di un certificato APE sempre aggiornato.
- Ad ogni inizio o rinnovo di contratti di gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.
Nel caso di un nuovo contratto (o di un rinnovo) relativo alla gestione di un impianto termico o di climatizzazione di edifici pubblici, l’immobile dovrà essere dotato dalla ditta appaltatrice di un apposito certificato APE.
Il certificato va sempre aggiornato nel caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che possono incidere sulla prestazione energetica dell’immobile (esempio: sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di nuovo materiale isolante, etc).
A cosa serve realmente l’attestato di prestazione energetica?
La risposta è molto semplice: l’APE o certificazione energetica permette di conoscere la reale efficienza di una casa, un parametro fondamentale da tenere a mente quando si vende/compra casa (ricordiamo che è obbligatorio e sono previste sanzioni in caso di omissioni).
Se un immobile è dotato di A.C.E. (Attestato di Certificazione Energetica) ancora in corso di validità e rilasciato prima dell’entrata in vigore del DL 63/2013, cioè prima del 06/06/2013, allora solo in quel caso non è necessario dotare l’immobile di una nuova APE che poi verrà effettuata a scadenza della ACE.
Il DL 63/2013, convertito poi in legge 90/2013, ha sostituito l’attestato di certificazione energetica (ACE) con l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), un documento più complesso che fotografa le condizioni di reale efficienza energetica di un immobile andando ad indagare parametri come i consumi, le tipologie degli impianti installati, la capacità di isolamento termico (sia dal caldo che dal freddo) ed anche la presenza di sistemi di energia rinnovabile.
L’APE è un attestato obbligatorio per legge che deve possedere il proprietario dell’immobile prima ancora di arrivare di fronte al notaio per il rogito e contiene due parametri importanti:
- l’indice di prestazione energetica (certificato ipe)
- la classe energetica dalla A (la più efficiente) alla G (meno efficiente)
E ricordo che il certificato APE e la classe energetica devono essere inseriti anche in ogni annuncio immobiliare pubblicitario.
Chi si occupa della stesura della certificazione energetica?
Solitamente questo documento viene redatto da soggetti che devono essere accreditati specificamente per la questione della certificazione energetica e possono essere geometri, architetti o ingegneri.
Un altro canale per ottenere la propria certificazione energetica è rivolgersi a delle Energy Service Company dette “Esco” in possesso dei requisiti richiesti nel DPR 75/2015.
Ad ogni modo una volta ricevuto l’incarico, il tecnico esegue un sopralluogo per valutare di persona le condizioni energetiche dell’immobile in relazione ai parametri richiesti dalla normativa di riferimento.
Una volta redatto a norma di legge, l’APE ha valore decennale a meno che l’immobile non subisca interventi di ristrutturazione che cambiano lo stato di efficienza e che quindi rientrano nei casi in cui l’APE va aggiornata.
Un appartamento in classe A+ ha consumi molto diversi da uno con certificazione energetica di classe G.
Nel momento in cui si decide di acquistare una casa, conoscere la sua classificazione energetica aiuta ad avere consapevolezza degli interventi che vanno fatti dopo l’acquisto e questo vale soprattutto quando si decide di acquistare un immobile da ristrutturare o seminuovo.
L’attestato di prestazione energetica è un obbligo di legge, ma non deve far paura perché lo si può ottenere a costi davvero irrisori, rivolgendosi ad uno studio con un tecnico abilitato come abbiamo visto prima oppure ai servizi di APEONLINE.
Si tratta di servizi che garantiscono la certificazione energetica soddisfacendo tutti i requisiti ai termini di legge, ma a costi davvero competitivi e contenuti, spesso nell’ordine di poche decine di euro.
Non c’è davvero motivo insomma per evitare di assolvere a questo dovere e per mettere le “carte” a posto. Ogni venditore che vuole essere preso sul serio deve esibire la documentazione per tempo ed ogni acquirente deve sapere bene quando pretenderla e come interpretare i dati per capire se la casa che sta trattando è davvero un buon affare oppure nasconde qualche brutta sorpresa, come la necessità di dover rifare daccapo tutti gli impianti perché l’edificio è in classe G.
Spero che anche questo articolo-guida ti sia stato utile nel caso in cui devi comprare ma soprattutto se devi vendere casa.
Sapevi che devi avere un APE in corso di validità ancor prima di mettere l’annuncio? Sono sicuro che la maggior parte dei lettori non aveva ancora questa informazione.
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