Acquisto casa e Mutui (1^ parte)

Quando si deve acquistare casa, uno dei primi pensieri e una delle prime azioni da realizzare per passare dai sogni alla realtà, è occuparsi del proprio mutuo.

Se hai avuto già questa esperienza sia bene che per molte persone ormai anche solo la parola “mutuo” provoca immediato prurito, senso di fastidio generale e reazioni cutanee e non hanno tutti i torti, visto che in alcuni casi le pratiche di mutuo possono essere un’odissea snervante.

Questo è il primo di 2 articoli che dedicherò a questo argomento e grazie al quale spero di darti indicazioni utili nel caso in cui hai necessità di chiedere il mutuo per una compravendita immobiliare.

Definizione

Probabilmente sappiamo tutti cos’è un mutuo ma è bene ripeterlo: un mutuo non è altro che un finanziamento di solito a medio/lungo termine, (di solito dai 5 ai 30 anni) che viene erogato da una banca ad un soggetto che intende acquistare un immobile (anche in costruzione), determinando per il cliente (debitore) l’assunzione dell’impegno alla restituzione dell’importo con il pagamento periodico di rate che saranno comprensive anche degli interessi pattuiti per il prestito accordato.

Il finanziamento viene ufficializzato con atto pubblico davanti ad un notaio.

Cosa valuta la banca prima di concedere il mutuo?

Prima di approvare una pratica, l’istituto di credito valuta attentamente le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente. In particolare deve individuare il giusto rapporto tra reddito e rata, affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo.

Il valore effettivo dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo è un parametro che subentra solo in seconda battuta.

Per questo motivo, l’esperienza mi ha insegnato che sarebbe bene fare il contrario di ciò che fanno molti. Le coppie, soprattutto quelle giovani, spesso si mettono alla ricerca disperata della casa dei sogni e solo dopo che l’hanno individuata si recano in banca ed è li che possono avere brutte sorprese.

Al giorno d’oggi è difficile ottenere un mutuo al 100% quindi non solo bisogna avere già un gruzzolo minimo da poter anticipare in fase di acquisto ma sarebbe bene sapere PRIMA quanto siamo finanziabili dalla banca e DOPO metterci alla ricerca di una casa che rientra nelle nostre possibilità.

Questo atteggiamento prudente risparmierebbe un bel po’ di tempo perso sia agli acquirenti, che venditori e professionisti perché capirai che non ha senso visitare case da 350.000 euro quando la banca può affidartene al massimo 200 e tu non hai al momento la possibilità di colmare quel gap.

Tutto chiaro? Andiamo oltre.

Cosa tenere d’occhio nella valutazione di un mutuo?

Premetto che sono un professionista dell’immobiliare, quindi per una consulenza bancaria devi rivolgerti a chi se ne occupa in prima persona, però ho rapporti quotidiani con le banche, anche come consulente, quindi provo a fornirti qualche indicazione sulla base della mia esperienza.

Difatti non è solo la banca a dover fare le sue valutazioni ma anche il cliente che dovrà scegliere la banca giusta per lui. Essendo di fatto un prodotto finanziario che la banca “vende”, da un istituto all’altro ci possono essere condizioni di acquisto più o meno favorevoli che non riguardano solo il valore del tasso di interesse ma anche una serie di costi accessori che vanno messi in conto e possono far lievitare il prezzo del mutuo.

Il cliente deve valutare attentamente l’importo della rata ed il tasso offerto dalla banca ma anche le spese per la stipula del contratto come:

• istruttoria della pratica,
• perizia dell’immobile,
• assicurazione obbligatoria incendio e scoppio.

Tutte le informazioni fondamentali sono racchiuse nella documentazione che la banca deve fornire quindi il Foglio Informativo del mutuo, il Foglio Comparativo, una copia del contratto in bianco, il documento di sintesi e la Guida gratuita “ Il mutuo per la casa” di Banca d’Italia.

Quali altri costi vanno messi in conto?

Oltre alle voci di spesa per i costi legati alla stipula (istruttoria della pratica, assicurazione obbligatoria, etc), il cliente deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi di professionisti coinvolti, come: il perito che valuta l’immobile, il notaio, l’eventuale intermediario finanziario, oltre al costo dell’imposta sostitutiva.

In questo caso ci viene in aiuto il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) che ci indica il costo totale del mutuo (escluso le spese notarili) su base annuale con un valore percentuale sul totale dell’importo del finanziamento. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.

Come dicevo a volte le pratiche di mutuo sono complesse e lunghe, anche perché nonostante la tecnologia che avanza, il mondo bancario conserva una forte burocratizzazione e quindi consiglio vivamente a chi vuole acquistare di passare in banca prima ancora di mettere piede in agenzia. 

Cos’è il fondo di garanzia mutui per la prima casa?

Il fondo di garanzia per i mutui prima casa è nato grazie ad una iniziativa del Ministero dell’Economia e delle Finanze, avallato dalla legge n.147 del 27 dicembre 2013 che tratta di una convenzione stipulata con gli istituti di credito bancari attraverso la Consap S.p.a. e rivolta alle giovani coppie che vogliono acquistare la loro prima casa.

Ecco come funziona il fondo di garanzia per i mutui prima casa e come è possibile accedervi:

• giovani coppie coniugate (anche senza figli)
• età inferiore ai 35 anni
• titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’art. 1 della legge 28 giugno 2012 n° 92
• reddito ISEE complessivo non superiore ai 40.000 euro
• non proprietari di altri immobili ad uso abitativo, ad eccezione che questi non arrivino da una successione per il decesso di un parente.

Oltre a queste condizioni personali, anche l’immobile oggetto dell’acquisto deve avere delle caratteristiche ben precise per poter essere incluso nell’operazione:

• l’immobile non deve essere accatastato come abitazione signorile, villa, castello e/o palazzo. In poche parole il fondo è valido solo per comuni appartamenti ma non per gli immobili di lusso.
• l’immobile deve essere acquistato con esclusivo fine di diventare l’abitazione principale della coppia richiedente
• la superficie dell’immobile non deve superare i 95 mq comprese le pertinenze.

Come vedi la legge ha previsto parametri ben precisi per inquadrare cosa rientra nelle casistiche ammesso e cosa no.

Come funziona il mutuo al 100%?

Nel caso si riesca ad accedere al mutuo al 100%, vuol dire ottenere un finanziamento pari all’intero valore dell’immobile.

Questo significa che la banca si sta impegnando per un importo molto più alto del “normale” (difatti gli interessi sono solitamente più alti) e perciò è consigliabile fare richiesta solo se si è dotati di doppio reddito familiare, preferibilmente derivante da contratto a tempo indeterminato. Le banche chiedono infatti il requisito del reddito fisso.

Le banche solitamente sono restie a concedere questo tipo di mutuo infatti è frequente che questo tipo di iniziative siano usate a rotazione come promozione solo per brevi periodi .

In questi casi normalmente la banca erogatrice dispone un finanziamento per un importo pari al valore dell’immobile che è individuato mediando tra il prezzo dichiarato dall’acquirente nel compromesso, e il valore determinato dalla valutazione immobiliare di un tecnico che fa una perizia di parte per conto della banca a seguito di un sopralluogo fisico presso l’immobile.

Nel caso di un mutuo al 100% allora gli unici costi che l’acquirente deve affrontare sono le spese iniziali di perizia dell’immobile, istruttoria mutuo e assicurazione immobile che non rientrano tra i costi finanziabili, oltre ovviamente alle spese notarili.

In questo articolo abbiamo affrontato sommariamente l’argomento a volte spinoso del mutuo perché è qualcosa che è legato a doppio filo con la mia attività di professionista e consulente immobiliare.

Ovviamente la posizione e le possibilità di ogni soggetto vanno valutate in maniera personalizzata quindi ti esorto a recarti presso la tua banca per avere info puntuali ed aggiornate ma ti consiglio vivamente di adottare la mia strategia, ovvero prendi informazioni sulla tua capacità di finanziamento prima ancora di iniziare a cercare casa.

Inoltre come già detto in questo precedente articolo sul compromesso, al momento della presentazione della tua offerta ti consiglio di inserire sempre la clausola che la tua offerta è valida e vincolante solo in caso di accettazione del mutuo.

Questa semplice ma sostanziale accortezza ti metterà al riparo da imprevisti che potrebbero costarti carissimo nel momento in cui la banca dovesse decidere di non concederti effettivamente il mutuo nonostante una pre-approvazione.

Appuntamento alla prossima settimana per la seconda parte.

Massimo Di Casola