Acquisto della prima casa. Quali sono le spese a cui andrai incontro e che devi aspettarti nel caso di acquisto della tua prima casa?

Finalmente hai trovato l’immobile che cercavi, è proprio come te l’eri immaginato.

La trattativa è praticamente conclusa e sei pronto per firmare il preliminare che poi ti permetterà di acquistare ufficialmente quella casa, prenditi un attimo per fare bene i tuoi conti.

Se già avevi in mente di fiondarti a comprare i mobili e l’arredamento nuovi, devo dirti di frenare un attimo gli entusiasmi, perché prima di impegnarti e procedere devi conoscere bene anche “quali” spese dovrai affrontare in fase di compravendita.

Molti clienti, magari quelli più inesperti, non considerano che oltre al mero costo d’acquisto, quando si prende la prima casa ci sono diverse altre spese da tenere in conto, anche nel raro caso in cui si volesse pagare in “contanti” senza passare dalla banca per il mutuo.

Adesso ti mostro meglio a cosa mi riferisco.

Nell’elenco delle spese obbligatorie rientrano ad esempio le spese per la stipula del contratto preliminare di compravendita.

Come dicevo nel mio precedente articolo, non puoi procedere ad acquistare casa senza il contratto preliminare di compravendita, ci siamo?

Bene, il problema è che oltre a firmarlo c’è dell’altro.

Iniziamo col dire che se dopo la firma il compromesso non viene registrato ufficialmente all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula (o 60 giorni in altri casi), al cliente viene applicata una sanzione dal 15% sulle somme dovute, maggiorate anche degli interessi legali che sono dal 120% in su dell’imposta dovuta.

Quindi numero 1: ci sono le spese di registrazione ma anche delle multe salate se non si procede, quindi occhio che rischi di buttare letteralmente soldi al vento.

Un salasso a tutti gli effetti e questo è proprio uno degli esempi pratici a cui mi riferivo quando dicevo – anche in articoli precedenti – che se ti preferisci il “fai da te”, ogni singolo errore può costarti caro.

Ecco adesso inizi a fartene un’idea chiara.

Quali sono invece le spese che devono essere versate prima della stipula del contratto?

• 16€ per ogni 100 righe del contratto;
• un contributo fisso da 155 a 200€;
• imposte ipotecarie e catastali (50€ a testa)
• spese fiscali (proporzionali al rogito notarile)

Vediamo nel dettaglio quali sono queste spese fiscali:

1. Imposta di registro pari al 2% del valore dell’immobile, che parte da un valore minimo di 1.000€, se l’immobile è frutto di compravendita tra privati;
2. IVA, con aliquota speciale al 4%, se l’immobile viene è acquistato direttamente dal costruttore;

• Imposta ipotecaria: la trascrizione dell’atto nei registri catastali;
• Imposta catastale: relativa alla registrazione del nome del nuovo proprietario presso l’Agenzia del Territorio.

Le aliquote del 2% per l’imposta di registro e del 4% per l’IVA sono valide quando il cliente gode delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Questa dicitura è precisa e presuppone la dinamica per cui il soggetto che compra lo fa con l’intento di andarci a vivere in pianta stabile.

Per godere di tali agevolazioni, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune di residenza.

In caso contrario, il cliente dovrà dichiarare esplicitamente nell’atto di acquisto la sua volontà a spostare la residenza nel territorio giusto, entro 18 mesi dalla stipula del contratto.

La buona notizia è che si ha comunque diritto alle agevolazioni previste per legge in alcuni casi particoli, ad esempio quando:

• L’immobile si trova nel territorio del Comune in cui il cliente svolge la propria attività principale (anche quando questa non è retribuita, come nel caso degli studenti fuori sede);
• L’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per giustificati motivi di lavoro ma decide di acquistare un immobile nel territorio del Comune in cui ha sede l’azienda per cui lavora.
• L’acquirente è un cittadino italiano residente all’estero. In questo caso, lo status di “emigrato” può essere facilmente dimostrato mediante certificato di iscrizione all’AIRE (il registro ufficiale degli italiani residente all’estero) o un’autocertificazione resa all’atto di acquisto (assumendosi la responsabilità in caso di falsa dichiarazione).

Se invece l’acquirente sta acquistando una seconda casa (come potrebbe essere una casa al mare, in montagna o per uso investimento) o un immobile di pregio, allora le aliquote applicate saranno diverse ma ne parleremo in un altro articolo specifico sull’argomento. 

Le spese bancarie per l’acquisto di una prima casa

Nel caso in cui la casa venga acquistata con un mutuo bancario (quindi parliamo di oltre il 90% delle compravendite totali), bisogna aggiungere tra le spese iniziali a cui si deve far fronte anche quelle per la perizia bancaria sull’immobile.

Questo passaggio indica che un professionista, nominato fiduciario dalla banca stessa, avrà il compito di recarsi fisicamente sul posto per analizzare lo stato di conservazione dell’immobile e quindi determinarne il valore.

Il problema sorge quando la cifra indicata dal perito non è del tutto in linea con i prezzi di vendita medi che ci sono in giro nella medesima zona. Il tal caso, la banca ha facoltà di erogare il mutuo sulla base del valore di perizia e non su quello della effettiva transazione pattuita, a prescindere da ogni precedente accordo tra venditore e acquirente.

Le ulteriori spese relative alla banca per l’acquisto di una prima casa sono fondamentalmente due.

1. La polizza incendio e scoppio obbligatoria.

Di solito, l’istituto bancario presenta due proposte al cliente che, se vuole, può anche avanzare una sua controproposta.  Tale assicurazione, in caso di incidente, rimborsa all’assicurato il valore dell’immobile e/o i costi della sua ricostruzione in caso di eventi dannosi. Il premio può essere versato in un’unica soluzione, oppure con rate che vengono calcolate, suddivise ed integrato nell’unico canone del mutuo.

2. L’ interesse di preammortamento tecnico

Questo è invece un onere di tipo “flessibile”, maturato tra la stipula del contratto e il versamento della prima rata, che di norma, per questo motivo, è leggermente più alta delle altre.

Tale cifra varia a seconda della banca di riferimento che ha facoltà di determinarlo e talvolta può essere del tutto azzerato in funzione degli accordi presi o dal tempo trascorso tra i due eventi.

Spese per le prestazioni professionali

Quando decidi di acquistare casa, per forza di cose non puoi fare a meno di rivolgerti a un notaio. Sebbene gli onorari siano predefiniti da tabelle professionali regionali, esiste anche un margine di libertà da parte del professionista, che può alzare o abbassare i costi in funzione delle spese che deve sostenere.

Mediamente questa spesa incide per un ammontare pari al 4% del valore dell’acquisto, quindi capisci che su una casa di dimensioni medie, mettiamo sui 250.000 euro di valore, questo onorario pesa per ulteriori DIECIMILA euro nelle tasche del compratore.

Per questo motivo, spuntare anche solo 5 o 10.000 euro di “sconto”, produce un risparmio sia immediato sul costo d’acquisto netto che su quelle che sono le spese accessorie.

Come vedi acquistare casa non è una passeggiata, bisogna conoscere bene tutto il flusso di azioni, documenti e passaggi per portare a termine la compravendita in maniera veloce, efficiente, professionale e soprattutto senza soprese.

Per una consulenza personalizzata e per informazioni sugli immobili disponibili nel nostro ampio pacchetto di gestione, contattaci scrivendo qui la tua richiesta e ti richiameremo prima possibile per aiutarti a trovare la casa dei tuoi sogni.